2017年9月28日 星期四

八年二十萬戶,關鍵第一哩路——林口世大運選手村轉型社會住宅(詹竣傑106.9.28)

社會住宅從2010年民間團體開始倡議至今,已經成為政府的主要政策之一,從中央到地方各級政府皆承諾興辦,其中又以蔡總統承諾的八年二十萬戶為最大宗。換言之,社會住宅不再是「要不要」,而是「如何做」的問題。雖然新政府自行興建的社會住宅尚未落成,不過眼前最大的一批是3408戶的林口世大運選手村轉型作社會住宅(以下簡稱選手村)。
選手村是過去歷史的錯誤政策所造成。2012年決定興建選手村時,設定為全部出售,故設計戶型以三房為大宗,並非如雙北市的社會住宅以一房型為主。爾後,因時任營建署署長葉世文捲入合宜住宅弊案風波,2015年立法院決議將選手村轉用社會住宅,但由於已經興建到一半,所以最終戶型仍以三房居多(如下表1),且地面層店舖與福利配置不利於與周邊社區交流。因此,選手村轉型的困難是立基在於過去政策的錯誤方向,導致目前必須花費更多的心力。

Photo Credit:詹竣傑
對於政府積極視察以及擬定策略我們相當肯定。畢竟距離居民入住至少還有一年的時間,除了建物和設施的改造之外,其他配套也應該即早啟動。透過打造優質的社會住宅社區,讓未來全台灣的社會住宅政策推動奠下良好的基礎。也就是說,選手村的成功與否,將是八年二十萬戶中最關鍵的第一哩路。
如此大規模的社會住宅社區在台灣是首例,要成功的關鍵有四,分別是「強化承租誘因」、「多元入住模式」、「地面層改造」、「引入實驗機制」。
一、強化承租誘因
俗話說,「沒有租不出去的房子,只有租不出去的價格」,似乎只要調降租金就可以租出去。但是,社會住宅不應該為了租,而是透過官方數據以及公平標準推算可負擔的租金原則,不僅讓需要的人入住,更讓需要的人住得起。
依據「新北市106年度及中程住宅計畫」,林口區社會住宅需求僅1,596戶,即便全部入住,亦有將近一半的戶數需引入其他住戶。初步根據林口實價登錄的租金計算,可能方向是低收入戶市價五折,中低收入戶市價七折,一般戶八折的模式,或許對於入住者較可負擔,若無法負擔,應再由政府編列預算補助。

Photo Credit: 詹竣傑
表2.初步租金試算(此表僅為粗略試算,詳細確切租金尚待內政部正式公布)

除了租金外,其他讓選手村提升吸引力的配套也相當重要,如交通、彈性出租等。交通的部分,據新聞報導指出,相關單位視察時將交通車接駁至鄰近捷運站納入考量;彈性出租的部分應嘗試突破居住年限或共居形式的可能性。
目前社會住宅的居住期限一般戶為六年,經濟或社會弱勢最長可達十二年,選手村應適度放寬居住年期限,吸引無意購屋者安心居住於此;另應積極突破家戶限制,採共同申請家戶(如同性伴侶、青年共居)的模式,讓有意共居的國民也得以入住。
二、多元入住模式
林口龜山本地有一定規模的產業與經濟活動,可考慮與周邊就學、就業、就醫等部門策略性結合,成為其宿舍使用,有效將選手村出租並打造為多元入住的混和居住社區。選手村周邊學校、公司、醫院等繁多,應積極釐清本地潛在租屋需求與雇主意願,創造多贏的局面,初步分析如下。

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表3.世大運鄰近就學、就業、就醫等需求分析


三、地面層改造
相較於雙北最近落成的社會住宅,如台北市興隆公宅(272戶)、新北市中和青年住宅(816戶),選手村可說是規模相當龐大(3408戶)且地理位置並非位於人口稠密的都市地區。從國外的案例來看,興建大規模且位於郊區的社會住宅,由於區位、弱勢群聚等,需要政府積極找尋配套。
以全世界社會住宅最成功的荷蘭為例,最著名的是位於阿姆斯特丹東南區的拜耳美米爾(Bijlmermeer)社區再生經驗。拜耳美米爾興建於1970年代,市政府以新市鎮的模式,興建共13,000戶社會住宅。
由於位於市郊、住宅供給缺乏多樣性等,許多弱勢族群聚居於此,社區公共形象負面,造成大量閒置住宅(1985年達25%),中產階級人口流失等。因此,阿姆斯特丹政府決定於1990年代開始推動再生,透過拆除高樓層建物新建低層住宅、改造街道與車站、設置公共與商業設施(如政府機構、企業總部、體育場)、引入不同族群(如學生)等多元的方式將拜耳美米爾社區再造為充滿活力、優質、宜居、永續的社區,值得選手村借鏡。

Photo Credit:詹竣傑
從國外的經驗來看,社會住宅只要有政府的適當投資,將能成為區域發展與再生的引擎。而具體的空間活化策略中,地面層的空間設計與社會經濟活動更為關鍵。打造安全、有機、充滿活力的地面空間實屬必要。據了解,政府規劃有創業聚落、幼兒園、庇護工廠、身心障礙福利機構、中途之家等,且商業空間打算即早招商,期待政府可破除過往僵化的發包邏輯,避免二次施工徒增成本,引入具創意與活化社區的商家,甚至以優惠租金引進社會企業,活絡整體社區的街道。
四、落實管理、引入實驗機制
社會住宅在台灣仍屬起步階段,嚴格落實管理規約和啟動住戶培力是必要的。過往的出租國宅與平宅,因特定民意代表施壓或居民負面作為,導致整體管理無法落實。未來的社會住宅,初期政府應積極執行管理規約樹立典範。例如,大眾捷運系統不得飲食的規定在初期曾引起爭議,但現在卻成為台灣政府治理的代表之一。
我們期待未來社會住宅透過完善的入住說明和規約落實,能夠成為政府施政與執行的代表性案例。此外,有限度的住戶培力與組織也要同時啟動,住戶原子化和個別化將導致管理成本大增,社區鄰里感盡失,政府最終將投入更多資源。因此,應清楚劃分住戶參與權利,透過有限的住戶培力,例如公共空間、物業管理、環境維護等,提升居民歸屬感。
另外,多元實驗方案也能也可考慮在社區運作,例如非營利組織承租、合作住宅、青年徵選提案、公共藝術方案等,讓選手村成為社會創新和社會實驗的基地,並加強與周邊鄰里區域的互動。目前,台北市新北市皆開始啟動青年徵選,而公共藝術的部分OURs正積極倡議,台北市與新北市預計也將開始落實
總之,雖然選手村過去是錯誤的政策,但既然決定轉型,就應積極面對。選手村的成敗,將是八年二十萬戶中最關鍵的第一哩路。萬事起頭難,但好的開始是成功的一半。距離真正招租尚有一年,政府應積極準備與擬定方針。期望藉由完善的出租和管理策略,將選手村打造成優質的社會住宅社區,進而成為未來台灣其他地方推動的典範與願景。

作者:詹竣傑(OURS專業者都市改革組織 研究員)
原文轉載:關鍵評論網 https://www.thenewslens.com/article/79849