2014年8月19日 星期二

國外案例─亞洲各國社會住宅比較_2015.1.29更新

亞洲各國社會住宅比較
2015/01/29更新

 日本
 韓國
 香港
 新加坡
 台灣
 主要類型
名稱
 公營住宅、UR賃貸住宅
 永久賃貸住宅、國民賃貸住宅
 公共屋邨
 出租組屋
 社會住宅 (住宅法用語)
 供給戶數
(占住宅存量的%)
 345.6萬戶[1]
(6.1%)
 93.6萬戶
(5.1%)
 78.2[3]
(30.4%)
 5.3萬戶[4]
(~4.5%)
 7,500
(0.08%)
 啟動年代及背景
 1951年通過「公營住宅法」,由中央政府以預算支持地方興辦公營住宅
 1980年代為舉辦奧運會拆除大量違建引發嚴重社會衝突,因此1989年啟動第一批公共賃貸住宅,而後歷任總統均推動相關政策
 1953 年的石狹尾寮屋大火促使政府嚴肅面對住宅問題;1973年成立「房屋委員會」,持續興建公屋至今。
 政府體認居住為國家發展的基礎,1960年成立「建屋發展局」(HDB) 後開始大量興建。
 1966年開始第一批「平價住宅」,提供給都市底層,但政策中斷。至2010年,社會住宅才又因高房價而受到重視。
 推動體系
 中央政府提供政策、立法、預算、金融等協助,地方政府為實務推動者。一定規模的地方政府可成立「住宅公社」來協助相關業務。
 由政府 (中央及地方擬定政策及方向,並出資成立公法人來實務推動。中央為「LH公社」,首爾市為「SH公社」。
 由「房屋委員會及房屋署」直接自行興建
 「建屋發展局」(HDB) 直接自行興建。
 以地方政府為主體,但從過去至今僅台北市及新北市 (近期稍具規模。中央政府雖擬定住宅政策,但角色相對薄弱。
 租金
 依區位條件、住宅面積、家庭收入等係數來設算租金。其公式考量入住者負擔,為各國中最細緻。
 提供給最底層者,為市場租金的30%以下。提供給中等收入以下者,為市場租金之80%以下。
 平均月租金1,397元港幣(2012年之數字)約合5,309元新台幣;租金通常不超過家庭收入之10%
對於收入較低或年長者家庭,可額外獲得25%50%的租金減免。
 因提供給最弱勢的家庭租用,每月僅收26275元新幣 (6246,600元新台幣之間。租金依家庭收入、申請組屋次數及房型而異。
 早期興建的收取數百至數千元的租金。但近年完工的社會住宅,月租金需1~2萬元不等,費用較高。
 對象 (收入上限)
 以家庭收入0~25%分位點為原則;特殊弱勢對象 (如身心障、老人放寬至40%分位點。
 區分不同住宅類型,以家庭收入10%分位點以下、或20-40%分位點為原則
 家庭月收入 (港幣)[5] 上限依人口數而異,通常在30%分位點左右:
單人8,880
兩口13,750 
三口18,310 
四口22,140 
(換算成新台幣需乘3.85)
 家庭月收入不得超過1,500元新幣 (約合新台幣3.6萬元)
 依類型而異。早期興建的限定低收入戶或20%分位點以下,近期新建的限定40%分位點以下 (台北市)
 租期
 無租期限制
 部分無租期限制,部分30-50年租期,也有部分限制20年或10年以下。
 無租期限制,入住10年後需審核家戶所得。
 無租期限制
 早期較無租期限制,但近年新推出的都限定為5-6年左右的租期。



[1] 來源:佐藤由美 (2013) 日本公共住宅政策之特徴與課題 (原文為日文),發表於臺北市政府都市發展局主辦,亞洲地區住宅研討會,臺北:201389
[2]本數字僅計算長期出租 (10年以上) 的部分。若把短期出租 (10年以下) 也計入,則會達到148.7萬戶 (8.0%)。來源:LH (Korean Land and Housing Corporation) (2014) Korean Housing System (簡報資料)
[3]香港房屋委員會 (2012) 房屋統計數字二零一二。
[4]來源:新加坡的社會住宅比率為概估。2013年底HDB的出租組屋共52,637宅,而同時期新加坡的家戶數共1,174,500戶,以此概估社會住宅比率為4.5%。來源:HDB Annual Report 2013/14, Key Statistics, http://www10.hdb.gov.sg/eBook/ar2014/keystatistics/index.htmlStatistics Singapore, Number of Resident Households, http://www.singstat.gov.sg/statistics/latest-data#20
[5]201341日生效。