2015年1月7日 星期三

彭揚凱:別再灌「可收益性」社會住宅這種迷湯了!

彭揚凱:別再灌「可收益性」社會住宅這種迷湯了!

彭揚凱 社會住宅推動聯盟召集人
轉載於天下雜誌 獨立評論 2015/1/

日前,壽險公會釋出「撥270億在新北市蓋3萬戶社會住宅」的訊息,引發各界報導關注,亦有經濟學者撰文力讚此為「可收益」的創新模式。據筆者瞭解,此僅為公會單方面釋出信息,做為政策尚有距離,然本文想藉此事例,提出一詰問:「收益性」社會住宅真的可行嗎?

社會住宅興辦推動,不論是政府還是民間來做,土地、資金、興建及營運管理為最關鍵三大課題。就此次壽險公會提出之構想,為「政府拿出位於都會區、交通便利的國有土地,由民間資金興建社會住宅或青年住宅。」看似美好,殊不知此模式有三大盲點並未被釐清。


● 壽險業出錢是否比較划算?

首先,按公會目前的算盤,政府出地、壽險業出錢,但沒講清楚的是,負責興建及營運管理的是誰?壽險業基於長期、穩定的投報的資金配置考量,相較於一般地產商,或應較有意願投資租賃住宅。但目前公會所提構想,強調的是出資角色,講白一點就是借錢賺利息(3%投報),至於真正風險所在的興建及營運管理,則語焉不詳。如僅只是資金提供角色,目前低利率、多游資情境下,會比跟銀行土建融資划算嗎?更遑論依據住宅法,興建社會住宅可由政府「中長期資金」融通及利息補貼。當然,壽險業如願接手興建及營運管理則另當別論,但這是他們的專長嗎?他們願意承擔嗎?

● 社會住宅成本難道只有興建?

其次,公會對財務的估算過度誇大與輕忽樂觀。依照他們自己的算法,每坪造價10萬,每戶20坪,投資270億也只能興建一萬餘戶,何來三萬戶之有?此乃過度誇大!又其投報試算,除未考慮社會住宅性質高估租金外,更離譜的是僅考量營建經費,殊不知全世界社會住宅成本估算,皆必須計入後續40到50年的中長期修繕與管理營運支出,依據日、韓、香港等國經驗,此約為興建經費的六成到八成。當此項修繕與管理計入成本後,3%投報的算式立即破功,實為輕忽樂觀!試問,租金與市價相差無幾這是社會住宅嗎?收益都讓你拿了,中長期修繕與管理營運支出的錢誰買單呢?

● 為何各國都不做「可收益性」社會住宅?

第三,是「可收益性」社會住宅的迷思。簡單的說,社會住宅為具福利(低於市場租金)性質之投資,不論是政府或是民間興辦,純就租金收益皆不足以回攤興建營運成本,最終都需政府(不同形式)補貼,這在世界各國經驗無一例外。如「可收益性」社會住宅果真可行,無疑是創了台灣奇蹟、世界首例,相對歐、美、日、韓這些投入鉅額補貼的作法豈不愚蠢至極!他們都是笨蛋嗎?

● 政府為主、民間為輔

老話一句,天下沒有白吃的午餐!壽險業或民間興辦不是不行,但應面對興建及營運管理的執行,並在財務估算上應立基於低廉租金並反應全部成本,誠實說出為達3%投報需政府怎樣的補貼協助?相對地,政府應重行思考興辦社會住宅時它的角色為何?「不出錢、少責任」是不可能的,因此在政府還是民間興辦的考量上,回歸到以「公帑節省價值(Value for Money)」與「社會益本分析」(Social Cost Benefit Analysis)做為評估指標,才是正道。

基於台灣社會住宅存量嚴重不足的急迫性,又考量當下房產市場生態現實,我還是主張,「政府興辦為主、民間興辦為輔」才是當下優先的選擇途徑。循此,政府帶頭累積社會住宅整體能力(know-how),至於民間參與,則先從營運管理接手,再逐步發展到如同歐美民間住宅法人從頭至尾一把抓,方為務實作法。請各界慎思,別再灌「可收益性」社會住宅這種迷湯了!