2015年1月7日 星期三

活化租屋市場不能只給補貼(呂秉怡、江尚書)

活化租屋市場不能只給補貼


蘋果日報/論壇/2014年12月18日
呂秉怡 崔媽媽基金會執行長、巢運發起人之一
江尚書 社會住宅推動聯盟政策組長

據報載,行政院會今天(18日)將通過俗稱「愛心房東免稅額度條款」的《住宅法》修正案。若順利三讀通過,未來房東租屋給弱勢家戶,年所得稅可享4萬8000元(每月4000元)的扣除額度,號稱是毛內閣的有感政策第一發。
但就民間實務工作者經驗,這個政策要達到善用空屋資源、協助弱勢家戶,須先解決台灣租屋市場的幾個結構性問題。
首先,現實情況是大多數房東並未核實報稅。若要把房子租給領租金補貼的弱勢家戶,意味租賃事實會自動曝光,稅賦也會增加。但之所以稱「愛心」房東,是因為租給弱勢家戶肩負了社會責任,政府若藉機核課這群房東的稅賦是為德不卒,也不會有房東願意配合政府政策。因此,除了前述4萬8000元的扣除額獎勵外,若租金在合理水準內,還應比照自用住宅稅率課徵地價稅,租金收入也以所得稅最低稅率分離課稅。同時,政府也應加強稽查租賃所得稅,或推動租屋的實價登錄,愛心房東的優惠才能看到效果。

推動代租代管制度

其次,市場空屋雖多,但未必能馬上出租。其中一類空屋掌握在投資客手上,著眼於幾年後的轉賣獲利;另一類則老舊窳陋,在未經投資修繕前根本租不出去。要促使這些空屋釋出需由其他手段,包括大量提高多屋族的持有稅,或是獎勵老屋修繕,由政府、非營利組織出面包租。千萬不要幻想以現在這種優惠,什麼事情都不做,空屋就會源源不絕轉成出租住宅。
第三,租屋歧視始終普遍存在。獨老、單親、身心障礙等家戶類型,不論是否領取租金補貼,要找到願意接納的房東本不易,這需要強化《住宅法》中的居住歧視條文,或是推動前述包租、代租代管制度來做為租賃雙方的橋梁;更長遠的則是透過持續的社會教育來扭轉對弱勢者的歧視。當前政府自己蓋的社會住宅都刻意排除弱勢家戶(例如,超過45歲不能申請),又有何立場呼喚愛心房東站出來。
事實上,前述各種問題及可能解方,政府都了然於胸。但因涉及跨部會業務,需要院長做出決策並積極整合,才能領導出勇於任事的官員。愛心房東獎勵是正確的起步,但若毛院長不做大破大立的改革,而是以看守內閣的心態在任事,那麼這次修法,無疑只是用來展現新內閣形象、自我感覺良好的「快感」政策。