2014年12月12日 星期五

推動社會住宅的3大關鍵(住盟召集人 彭揚凱)

推動社會住宅的3大關鍵(彭揚凱)

蘋果日報/論壇/2014年12月12日

這次九合一選舉,社會住宅成為重要政見,含六都在內計有12位當選人承諾推動。做為民間倡議者,除欣然樂見外,於選戰激情退卻而政見落實挑戰將至之際,有必要就社會住宅之選擇及推動關鍵做釐清說明。
首先,為何選擇以供給社會住宅做為照顧買不起、租不起民眾的手段?從國外經驗來看,的確有興建社會住宅、租用市場空屋轉租、提供租金補貼等不同模式,但我們必須回到各自脈絡來理解其路徑選擇。


租金補貼可以美國為代表,此模式最常被我官方及部分人士誤解的是,只看到發租金補貼,而忽略讓市場願意提供較低租金且合於居住品質的可負擔住宅(affordable housing)配套投入,包括以租稅優惠、修繕補助鼓勵房東出租,要求開發商提供一定比例可負擔住宅做為開發許可、發展權獎勵之要件;換言之,美國租金補貼是建立在市場必須有效供可負擔住宅的要件上。 

公有土地無償釋出

至於租用市場空屋轉租,可借鏡日、韓,其政策設定是做為社會住宅一定存量後之多元補充,如彈性化銜接青年、婦女、更生人、遊民等福利政策;就比重來看,絕大比例之存量還是來自於興建,絕大多數受照顧者是住在社會住宅。
相對前述,台灣在社會住宅嚴重短缺及租屋市場極度弱化的條件下,現行租金補貼可以達成民間願意提供較低租金且合於居住品質住宅嗎?租用市場空屋轉租能夠在數量上回應嚴重缺乏之困境嗎?那些以空屋多便推定租金補貼、租用市場空屋轉租優先於興建社會住宅的看法,既簡化誤解國外經驗脈絡,更忽視台灣當前現實與條件之局限!
因此,筆者主張台灣應優先選擇興建社會住宅之模式路徑,租金補貼、租用市場空屋轉租作法,則視為現階段社會住宅存量不足的補充而非取代。在敘明選擇供給社會住宅理由後,提出推動落實三大關鍵之建議:

一、必要的公有土地釋出。台灣都會區土地價格高昂,故唯有以公有土地無償(或長期廉租)提供興辦社會住宅方為解方。鑑於公地存量有限,地方政府除應優先釋出其所屬用地適宜興建者外,首要突破點乃爭取將轄內中央各機關(含國營事業)低度利用公地亦應納入檢討。爭取2016年執政的民進黨,更應以此為「地方包圍中央」的切入突破點! 

調稅基設專責機構

二、可持續的財務。社會住宅具社福補貼意涵,綜觀各國經驗,長期租金收入無法100%回攤興建及營運成本,因此需建置一可持續財務系統。對照當前各地方政府財政窘迫現實,最可行作法莫過建立「取之於地產、用之於社宅」都市開發利得連動機制,包括調整房屋稅、土地稅過度偏低稅基,善用都市計劃之土地變更、容積獎勵、增額容積之回饋。

三、專責興辦營運組織。就台灣目前不動產市場環境,奢望以獲利為目的地產開發商投入社會住宅興辦管理,完全不符現實;為有效達成興辦目標與妥適營運管理,比照日本、韓國、香港等建立獨立於行政部門之專責機構實有必要。若考量區域治理合作契機,或可比照捷運興建管理經驗,設置供地方政府跨域共享的社會住宅公司(或公法人),既維持各地方政府在政策目標及興建標的決策之主體性,亦兼顧該專責機構合理規模經濟、降低系統成本之效益。 
都市改革組織秘書長
社會住宅推動聯盟召集人