2010年8月25日 星期三

弱勢住宅 只租不賣

臺灣大學 社會工作學系林萬億教授訪談

台北市的房價在這近幾年的其間,受到國有土地的賤賣、捷運周邊便利因素的炒作與哄抬,房市的成交價格普遍的受到了高估,都市居民普遍的無法承受高房價所帶來的衝擊,紛紛向其他縣市搬遷,台北市的人口數也逐年的降低當中。



一、社會住宅於現階段要翻轉住宅政策與市場的難度:

回到社會住宅的論述,社會住宅的推行能夠全面的翻轉住宅的市場與政策嗎?在政治與經濟的面向來看,答案其實是否定的,其原因主要有幾個:

1.政府政策
一想到社會住宅,大多數的民眾便會往國民住宅的概念聯想,但台北的國民住宅除量少外,以「價高者得」的概念來作為租賃與營運的方法,其實根本無法照顧到真正需要該住宅的居民,服務的對象仍是以經濟相對優勢的中產階級民眾為主。另,兩年續約一次的租賃模式,也使得居民對住宅較無歸屬感。

政府官員方面,以前處理國民住宅政策與推行的團隊,目前大多併入都市發展局都市更新處,因此對待社會住宅的發展多仍以國民住宅的方式來處理,於價值與觀念上較無背景。

2.市場經濟
住宅並非僅只為居住,有更多數的投資客更將其當成資本積累重要的媒介,因此住宅常與經濟面向相結合,使得住宅問題變的更複雜,權力的角力關係更為綿密。

3.社會觀感
一般社會大眾對於社會住宅的認知,就是所謂的貧民住宅,專給經濟弱勢的人去使用,久而久之標籤化的問題,就會相當的明顯。


二、社會住宅應提供哪些人居住?

社會住宅一般來說,主流的觀念上,供給的住戶特性大略可以分為兩類:

1.經濟弱勢
所謂的經濟弱勢者,即為在社會中,因種族、職業、性別、性取向...等,因此於經濟上較無法支持目前租賃或購置住宅的民眾。

2.身心障礙者
於精神上、身理上、心理上有障礙者,如智能障礙、肢體障礙、精神障礙者,於社區居住時,常會受到歧視的一群人。目前於台灣經驗中,較不受一般社區居民所認同的,大多數是低收入戶,經濟弱勢者通常會被社區民眾所排擠。

因為身心障礙者,不一定與經濟弱勢之間有相互關係,因此經濟較好的身心障礙者,是有能力改造自己的居住環境,成為適合他們居住的空間,諸如電梯、安全設施等,但這也必須所得必須高到一定的程度才行。

台灣對於弱勢的關照,於40年代,大多以經濟弱勢的國民作為主要的探討對象,到了50年代開始,才慢慢的拓展到家暴、身心障礙者等身份的人。另一方面,社會住宅除了上述兩種外,階段性的經濟弱勢者,如學生、工人,是否也應該納入社會住宅所關照的一群,是可以再來討論的。

另,關於暫時安置的空間,如家暴婦女的臨時安置所,遊民的居住安置所這般的臨時性的居住空間,是否也應該置入於社會住宅的討論範疇,該如何執行?選址地點等,這些細緻的處理方式,應謹慎的進行討論與研究。


三、大臺北地區目前的社會住宅現況:

以社會住宅討論大台北地區的住宅現況,應先釐清臺北市與新北市不同的區位屬性與特質。

1.臺北市:
臺北市以往以社區型的國民住宅作為照顧弱勢的一種方法,因此在臺北市的國宅,多為區域型整體社區的模式進行規劃與安排,諸如安康平宅等。但也因為國民住宅多為區域型配置,並以收入高寡取決入住的門票,加上政府多採出售販賣的方式對待國宅的經營。造成現今臺北國宅的處分上,除少數如受標籤化嚴重的安康平宅外,大多數的國宅採競標方式的處理販售方法,反映出能取得國宅的民眾,多以中產階級為主,對真正落實照顧社會弱勢的狀態仍有一段的差距。

目前臺北市甚至於機場捷運線建構平價住宅的方式,啟動抑制房價的手段,但規劃角度與方法,仍舊以傳統國宅的規劃方式,並採標售的方式來處理,想當然爾該方案仍無法全面的照顧真正需要照顧的民眾。

2.臺北縣:
臺北縣的國宅蓼蓼可數,並且多為零散分布,因此可以說毫無社會住宅的關心與投入。而本有機會作為社會照顧之國有財產土地,在資本家有意炒作的基礎下,大量的國有財產在近三年內遭受大量的變賣與標售,造成臺北縣可供作為社會照顧使用的土地越來越少。


四、社會住宅推動的近遠程目標與策略:

雖臺北號稱有著高住宅自有率,但這高自有率背後,仍暗藏著房貸壓力與其他諸如父母贈與等因素,所綜合出的結果,這與現實狀況是相背違的,而依據對大台北地區的弱勢住宅真實需求的推估,真正需要照顧的弱勢族群於人口的比例上佔了20%,是為數不少的群眾,因此也透露出臺北都會房屋量少於家戶的現實狀況。

在這之中,又亟需給予協助與照護的身心障礙者,又佔了全體人口比例的4%。因此在現階段,我們主張倡導政府,應首先協助這些位於社會底端佔所有人口中的5%的人,擁有居住的權利,雖這比例仍難以消化當前的住宅需求,但我們應該以此作為主要的目標。

而執行策略上,主要有數項:

1.依據地區資源的不同,而有不同的推展策略:
台北市擁有許多區塊性的國民住宅、國有宿舍等相關的土地與住宅資源,但多因年久失修而顯得老舊。因此於台北市的推動上,應先行調查與檢視目前台北市所擁有的國民住宅與宿舍的總量,並提出相關的重整方案,讓政府現有的住宅資源的數量與品質得以釐清。

而以台北縣來說,台北縣有許多的公有地,因此除倡導國有土地停止販售外,更應提出相關的國有土地規劃的方向與策略,以達到國有土地全民共享與社會應用的目的。

2.社會住宅初步環境規劃的建議:
(1)政策面:
只租不賣,一直是我們認為社會住宅所應朝向的一種經營模式。以往的租賃國宅,為期兩年,可續約一次的方式進行,因此使人無法對住居房舍產生歸屬感與擁有感。而社會住宅,我們盼望能夠以生命週期為租賃年限的考量,讓弱勢居民在其有生的生命中,對於住的需求,得到完善的保障。

營運的政策上,我們期盼國家能夠經過相關的徵收與統計相關的住宅資源,整合相關的住宅資訊,並委託民間團體進行管理。台灣的住宅管理主要有兩種不同的營運組織,一種為政府委外的房屋管理顧問公司,另一種則是非營利組織。社會福利類別所提供的服務主,以以往的案例來看,以營利化的方式來進行規劃與營運,將很難翻轉對資本上的壓力,諸如托兒所營利、廣慈博愛院BOT化的相關爭議,在在的顯現以營利方式進行,會有許多難解的問題。基於上述理由社會住宅的經營與管理,應該朝向非商業化的方式來進行相關的租賃與維護,因此,我們盼望未來的社會住宅能主要藉由NGO團體的力量,進行相關的經營與管理的工作。

(2)實質面:
社區資源提供上,社會住宅不僅只以提供空間、硬體方面的支持,更重要的是服務系統的建構,諸如:家暴婦女的安置的社工人員的介入、身心障礙者特殊需求的聯絡網絡的建構,精神疾病、愛滋病患者、癮藥、癮酒於醫療上的服務,如何能夠完善的考量,這才為社會住宅營運上,最核心的價值之一。

3.社會住宅推動的策略與工作:
對於倡導社會住宅政策的推動與促進,我們應可從下述的工作著手進行:

(1)數據的清查-社會住宅需求的渴望度:
為了凸顯社會住宅對現今社會的重要性,我們應先由數據方面進行研究,主要有:
a.現有閒置公有宿舍的量,包含國民住宅、公有宿舍.....等 ,以及公有土地的面積,以作為當前可作為社會住宅基本量的調查。
b.弱勢族群人口的統計,包含身心障礙者、家暴、遊民、經濟弱勢等居民,以作為社會住宅需求量的調查。
(2)需求與供給的比較-凸顯當前我國社會住宅的不足。
(3)營運成本的粗略計算-以周全我們對社會住宅營運上的建議。
(4)年底五都選舉的社會住宅推動說帖的擬定-藉由年底五都選舉的時勢,促使候選人提供相關的住宅政策白皮書,使得社會住宅得到政治上的關注與重視。


五、小結:


弱勢住宅,只租不賣,是社會住宅核心的價值之一,藉由硬體的改善與服務的進入,以生命週期作為租賃的年限,讓弱勢的居民得到完善的支持與照護。社會住宅的推動在未來仍有很長的路要走,於經營管理上有更多更細緻的問題有待解決。但是站在社會住宅倡導的觀點上,我們必須秉持著社會住宅是現代化國家所必須且必要推行的政策,政府應主動的進行相關的研究與法令的訂定,並使政府意識到使社會住宅完善市政府該負的責任,這才是我們推行社會住宅政策,最關鍵的目的。

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