社會住宅推動聯盟: 【聲明稿】住盟對社會住宅租金問題的看法與建議109.12.9

致柯文哲市長與臺北市議員的公開信

住盟對社會住宅租金問題的看法與建議

社會住宅推動聯盟　2020.12.09

明倫社宅租金爭議持續延燒，社會住宅推動聯盟（以下簡稱住盟）呼籲，爭議解決應回歸到制度改進，不應成為相互攻訐的政治操作。既抹煞了台北市諸多優秀公務員、專業者、乃至民間團體的努力，還可能造成未來社宅興辦之反挫，讓其他縣市產生「多蓋多錯」的負面效應。

另外，市府於今年10月起曾邀請包含住盟等多個團體，就社宅租金問題（整體制度面，不曾討論明倫租金）進行三輪諮詢會議，各與會者雖對定價機制提出若干建議，惟市府尚在研議，期應儘速做出決策回應。亦因此，住盟並非前如媒體所述「接受此狀況（現行定價方式）」，要求調整現制才是我們的立場。

鑑於北市在社宅興辦角色動見觀瞻，住盟認為，應將這段期間各方的指正意見，轉化為台灣在「社宅租金定價制度」改革之契機。特綜整住盟於上述會議所提的意見，以公開信方式向柯市長、市議會提出建言，實則也包括對中央及六都，盼予以參採並著手改進。

一、社會住宅租金與財務三項基本原則

首先，興辦社會住宅具社會目的，應比照世界各國以「可負擔租金」作為租金定價之基本原則。意即，租金設算與入住者所得連動，而不再是隨「市價打幾折」這種粗糙邏輯。

其次，在可負擔租金原則下，要求租金收入100%自償興辦成本，是不現實也不合理的要求。政府應明確認知，社宅財務勢必要編列預算補貼。

再者，社宅雖需要預算補貼，但不意味應毫無財政紀律變成錢坑。負責任的做法，應建構可持續的財務機制。概括而言，不外乎降低成本的「節流」與另闢財源的「開源」。反之，採過高租金來舒緩財政壓力，實乃下下之策。

二、台北市社會住宅可持續財務之具體建議

承上述原則，為台北市社會住宅朝5萬戶興辦目標之可持續財源計，針對社宅財務之「節流」、「開源」，提出短期、中長期的改建建議：

1.短期建議

n 社宅房屋稅與地價稅不計入租金成本

目前台北市規劃之46處社宅當中，總成本達1633億，其中房屋稅、地價稅之「稅賦成本」已達總成本四分之一[1]，約424億。之所以如此，乃現行《住宅法》對社宅地價稅及房屋稅免徵期只有10年，因此市府在財務計算上將其餘45年（社宅總生命週期55年）計入成本，連帶導致租金定價水漲船高。

就此，住盟建議：市府與議會支持採「房屋稅與地價稅不計入租金成本」，將可有效降低社宅租金。又營建署於昨日（12月8日）發新聞稱房屋稅、地價稅「不應視為社會住宅成本」，既然中央如此主張，北市作法可在社宅前10年先不計入，另積極要求中央修法明訂免徵，一併解決後面45年的稅賦問題。

n 府會溝通共同支持可負擔租金之補貼預算

據市府推估，採現行市價85折搭配九宮格補貼方式，預估社宅興建完成達2萬戶時，每年需補貼13.5億[2]。如稅賦成本可免計，按理說也能減少政府補貼金額，然考量落實「可負擔租金」讓所得分位較低者能租得起，九宮格補貼額度也要重行計算檢討。但無論如何，同步社宅完工數增加編列對應規模預算補貼勢所難免。

就此，住盟建議：市府儘快就現階段2萬戶之社宅財務補貼需求，向議會進行完整報告，及早溝通、達成共識，即市府基於可負擔租金原則編列合理補貼預算，議會則是本於協助民眾安居理念予以支持。另應要求中央依住宅法精神邀各地方政府共同研議社宅租金「分級收費基準」與非自償性經費「補助標準」，正本清源。

2.中長期

n 合理調整房產稅制，取之地產、用之社宅

除合理管控社宅興建營運成本外，市府亦應積極評估新闢財源可能，建構穩健財務補貼支應能力。例如，現已在議會待審的《臺北市房屋稅徵收自治條例》部分條文修正草案（包含市府與議員提案共三個版本），目標為修正目前過長的「建商銷售低稅寬限期」，如修法通過，可預期將增加一定的房屋稅收入。

房產稅賦合理調整是乃居住正義之體現，就此，住盟建議：市府應宣示修法後新增稅賦「優先用於社宅可負擔租金之補貼」，取之地產、用之社宅，以爭取更多市民公眾支持；並期許議會應儘速排案、審議通過。

n 研議社宅興建及營運成本標準規範

台北現階段46處社宅正陸續完成中，正逐步累積相關實務經驗。就財務機制角度，住宅在「興建」與「營運」成本面，應尚有撙節空間。住盟建議：市府應開展整體性檢視，並儘速研議下階段社宅興建營運合理成本規範。

就興建成本面，宜合理管控單位成本造價，即針對房型面積、公設比、材料、設施設備、建築標章（綠建築、智慧建築）..等面向，探討社宅之「適配水準」為何？並訂出必要規範準則。

就營運成本面，應將社宅租金與管理費明確拆分，租金採可負擔原則，管理費則是反映實際日常維管成本。換言之，管理費收取標準回歸「使用者付費」機制，導正社宅提供物管服務水準合理化，避免財務進一步透支。

三、補充資料

針對社宅照顧對象、可負擔租金、可持續財務補貼機制，另可參考住盟成員發表於媒體之文章：

n 社會住宅給誰住？破除自償迷思，追求可負擔租金

n 社會住宅作為「渡橋」：物業管理如何確保橋上人流暢通？

n 明倫社宅月租4萬？百分百財務自償，成社宅租金硬傷

n 明倫社宅很貴仍爆滿？「夾心世代」與「排貧」的社宅定價

[1] 數據引自市府召開租金定價討論諮詢會議資料。

[2] 同註1。

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