新北市社會住宅BOT，突顯政府失能
郝龍斌行，為何朱立倫不行？
日前，新北市政府宣布要以BOT的方式，引入開發商來興辦三重、中和的三處社會住宅，完工後總計可提供約700戶的出租住宅。然而，細究其招商條件，可發現方案內容充滿謬誤，與社會住宅的核心精神背道而馳。原本經由市民社會倡議、總統大力宣誓、中央行政體系拍板定案的社會住宅政策，即將在新北市政府推諉卸責的心態下扭曲變形。
新北市青年住宅BOT案第二次招標基本資料
1.
興辦模式：由新北市政府以BOT辦理招標，設定地上權70年，得標廠商需負責興建、營運及管理。
2.
用途規劃：70%之樓地板面積須做為住宅單元，30%可由開發者自行規劃 (亦即商業營利用途)。
3.
租金：住宅單元中，70%之住宅由開發者「依市場行情自行訂定租金」，僅規定30%不得超過市價8成。
4.
目標出租對象：於新北市工作之20~40歲青年人口；家庭年收入需在全市中位數 (50%分位點) 以下，民國101年之標準為144萬元。
5.
住宅單元中，僅提供5%保障社會經濟弱勢族群。
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謬誤一：弱勢者住不進去的社會住宅
1.
各國之社會住宅均強調：
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優先協助弱勢，並與一般家庭混居
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租金水準讓不同收入之家庭均可負擔
2.
但在新北市的規劃中，所有量體僅70%供住宅使用，其中僅30%較市場租金便宜，其中又僅5%提供弱勢居住。換算下來，只有21%的開發量可稱為社會住宅 (70% x
30%)，只提供1.05%的樓地板面積給弱勢居住 (21% x 5%)。是2折的社會住宅，是0.1折的弱勢照顧。等同700戶的總量中，僅10.5戶提供給弱勢，平均每處社會住宅基地只有3.5戶弱勢戶。
3.
根據內政部之「社會住宅需求調查報告」，新北市無自有住宅弱勢家庭之社會住宅需求量為52,439戶，為全國最高。若以新北市政府目前每處僅3.5個弱勢戶的作法來換算，需要興辦「15,000處」社會住宅才可達到基本目標。
4.
此外，市政府規定超過40歲者無法申請社會住宅，即年長夫妻或獨居長者均無法申請，無疑是「歧視老人的社會住宅」。
謬誤二：耗費公共資源來蓋「市場出租住宅」
1.
本案之用地，源於馬總統提出之「居住正義」施政主軸，以及行政院於2011年核定之「社會住宅短期實施方案」。土地為內政部向國防部辦理撥用，並轉交由台北市、新北市興辦社會住宅。新北市政府並未負擔任何土地成本。
2.
70%的住宅可「由開發者依市場行情訂定租金」，等於是「市場出租住宅」(甚至是高級酒店式公寓)。意即，市政府目前的做法，是打算將絕大多數的單元規劃為市場住宅。
3.
新北市的空屋率達22%，總計328,713戶，為全國最多。市政府不努力讓這些空屋釋出，反而還要耗費政府資源來興建「市價水準」的出租住宅。
謬誤三：政府幻想零出資，以建商邏輯來設定招標文件
1.
社會住宅本身沒有利潤，不可能以營利導向的BOT模式來吸引投資者。世界各國也沒有以BOT來蓋社會住宅的案例。
2.
天下沒有白吃的午餐，朱立倫市長號稱「財經專家」，卻偏執的認為有「政府不出錢、不出力的社會住宅」。
3.
為了創造讓建商獲利的條件，新北市擬訂的招標文件正逐步向開發商傾斜。例如，在招商說明會的簡報中，市政府直言，考量BOT計畫財務可行性及營運風險，「經濟弱勢族群非本案主要目標族群」。意即，為了讓建商賺錢，新北市不惜犧牲社會住宅所要優先協助的對象。
4.
為了BOT，而大幅犧牲原本的社會目標。這是一項不願對人民負責，只願為建商謀利的政策。
總結：朱立倫市長應在社會住宅扮演更積極的角色
n 郝市長行，為何朱市長不行？
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台北市的「安康公營住宅」至少提供30%給弱勢 (約1100戶)，並開始嘗試以PFI、公辦都更等新的模式推動社會住宅。
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新北市仍因循舊有BOT模式，結果淪落至全市只提供10戶住宅給弱勢
n 建議一：建立兼顧社會目標的永續財務機制
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我們不要「很會算BOT財務」的守舊財經專家，要的是勇於「創立永續財務機制、突破既有制度」的財經專家。
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政府已經握有土地，等於已減少70%的興辦成本。實應效仿他國建立循環基金，補貼土地租金及協助長期低利融資，來降低興辦營運成本。
n 建議二：成立非營利的住宅法人
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政府自己不想蓋、不想管，便應該建立制度、成立或協助專責機構。
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應參考世界各國的社會住宅成功經驗 (如：韓國、荷蘭)，成立專責的住宅公法人，或支援NGO成立住宅私法人。
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住宅法人經營社會住宅的盈餘會全數再投入社會住宅的興辦；但若以BOT交由建商興辦，所有的利潤都進入建商口袋。
n 建議三：投入資源與在地社區融合
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政府應讓社會住宅成為受社區歡迎的設施，而非用「社區抗議」來當做自己推諉卸責的藉口。
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興建社會住宅，應同步投入規劃托育、托老等福利服務，及圖書館、運動場、停車場等有益於社區生活之設施。