2015年11月19日 星期四

【巢運新聞稿】公告地價黑幕大揭露:要求「六都」帶頭合理調整公告地價 104.11.19

【巢運】2015.11.19記者會新聞稿

公告地價黑幕大揭露:
要求「六都」帶頭合理調整公告地價

    各地方縣市政府即將於12月完成公告地價的調整。針對此次調整,中央政府已要求調整「不應小於過去三年公告現值累計漲幅」(約38%,這可謂只是最低標準。然而,就我們側面掌握消息,包括台北、新北等許多縣市,極可能連此一低標都不願做到

    政府和反對者常以「不要加稅、反對重稅」為由,蠻橫扭曲公告地價,然而低稅基、不調整地價真是全民的福音嗎?我國的不動產稅基極其低廉,實質稅率僅及國際水平的10%,完全無法反應房地持有者的「受益原則」。各級政府是如何操弄公告地價,壓低不動產稅基以致我國稅收嚴重短收?以下就來揭露公告地價的重重「黑幕」:

1. 政府帶頭作弊造假:虛假的「公告地價占市價比例」

       內政部地政司宣稱公告地價已達「一般正常交易價格」的20%,其實這是被嚴重灌水後的數據!首先,「一般正常交易價格」透過「提高裝潢和設備的扣減項目」、「操弄查估樣本的選擇」、以及「查估時僅計算法定容積」等手段計算而得,因此是極度被低估的市價。
    不僅於此,政府為美化帳面,同時也努力灌水免稅地。立法委員陳節如曾揭露苗栗縣土地買賣實際交易資訊,經比對發現土地公告地價僅交易價格的7.74%。若再進一步區分應稅地和免稅地,更發現免稅地的公告地價占市價10.52%;應稅地僅占市價7.46%。這就是政府利用調高免稅地的公告地價,拉高整體縣市的公告地價占一般正常交易價格比率的伎倆。
2. 地方財政怠惰
    部分地方政府因財政崩壞而頻頻哭窮,不但中央政府不得不灑錢救援,地方政府更假借大水庫理論,擅自挪用、削除社福等重大經費來彌補財政缺口,損害多數民眾的利益。

    哭窮的縣市政府真的找不到錢?透過橫向比較,可以發現多數公告地價調幅落後的縣市,正好和財政重度昏迷的縣市名單相似。地方財政崩壞的真相,正是這些政府寧可扭曲地價、債台高築,也不願觸及囤房、囤地大戶的既得利益。

3. 全民重稅的謊言

    「地價一調,全民加稅」是常見的反對說法,不過公告地價大幅調整的影響範圍究竟為何?財政部數據顯示,較高的地價稅率等級(第2~6級)所納稅額雖高達54.9%,卻只占整體應稅地筆數的7.7%(參見附表)。
    因此占絕大比例的低地價稅率者(自用住宅與第1級一般用地),縱使面臨公告地價大幅調漲,因當前地價水平極低,稅額的增幅仍無疑遠低於較高等級者。公告地價調整雖使全民加稅,多數民眾得到的好處卻遠超過加稅的負擔。

4. 當前公告地價是在劫貧濟富

    地價既無法反應受益原則,即擁有越多土地,相對的持有成本也就越低,這其實是劫全民的公共支出,濟少數富人的房地暴利。巢運整理103年度的實價登錄揭露的土地交易資料,發現大安區平均的估價比率僅有7.82%,內湖區為14.41%,二區估價比率明顯不均。換言之,扭曲的地價評定,導致低價住宅承擔較高的實質稅率。地價評定回歸正常,方使貧者越貧、富者越富的地價稅負得以矯正。

    四大黑幕,造就炒作者與財團套取暴利的空間,更因不須承擔相應的稅負,致令政府稅收不足、公共投資逐年下滑與財政黑洞的惡性循環。因此合理調整公告地價,正是中止惡性循環的起點。

巢運在此提出以下訴求:

1.          公告地價改每年調整:中央主管機關應研擬、推動修法,公告地價改為每年調整。地價評定回歸專業與獨立化:中央應推動修法,令民代、開發商退出地價評議,使地價評定專業化。

2.          各地方的財政紀律應強化:中央應連結統籌分配稅款與地方地價調整的努力程度,有效敦促全國縣市共同努力。

3.          本次調整幅度不應低於過去三年公告現值累計漲幅:公告現值亦是被低估的數值,然而過去各地方政府的公告地價的調幅仍遠遜於公告現值。今年地方政府不能再繼續鄉愿,必然要以超越公告現值漲幅為目標。

4.          六都應做財政表率,帶領調整公告地價:六都(直轄市)應有更高財政自律標準,大幅調整公告地價,進而對其他縣市形成共識或壓力。因此巢運特別呼籲柯文哲與朱立倫兩位市長應立即表態全力支持地價評議委員會,做出專業的地價評定。

    公告地價原應反映土地的使用價值,以供不動產持有稅的計算基礎。「取之於民,還之於民」,如果公告地價能夠反映此一精神,讓土地受益者負擔相應的稅負,財政永續才有可能實現。


1
公告土地現值近三年調幅  單位:百分比(%)                                    

102
103
104
三年累計調幅
全國
7.95
14.19
12.03
38.10
臺北市
9.31
13.23
10.63
36.93
新北市
11.24
17.44
15.17
50.46
桃園市
10.85
22.77
12.56
53.18
臺中市
4.79
24.43
11.06
44.81
臺南市
4.71
11.09
12.49
30.85
高雄市
6.00
10.42
15.17
34.80
                    (資料來源:內政部地政司)
  
2
99-101年公告土地現值三年調幅與102年公告地價調幅  單位:百分比(%)                                   


99
100
101
三年累計調幅

102
99-102年公告土地現值三年調幅
全國
1.70
8.35
8.65
19.72
102年公告地價調幅
10.72
臺北市
2.12
12.08
9.87
25.75
8.66
臺北縣
2.30
15.33
12.19
32.36
5.54
桃園縣
4.58
6.89
7.84
20.55
15.23

臺中市
2.11
7.77
15.70
27.32
15.78
臺南市
0.52
0.60
3.87
5.04
4.34
高雄市
0.38
2.06
4.05
6.60
9.47
                                            (資料來源:內政部地政司)
  
3
102年公告地價與公告土地現值占一般正常交易價格比例與公告地價總額占申報成交總價額(1036-1044)比例         單位:百分比(%)

公告地價占一般正常交易價格比例
公告地價總額占申報成交總價額比例
全國
20.19
7.41
臺北市
25.46
14.07
新北市
17.74
6.73
桃園縣()
20.1
6.38
臺中市
14.12
5.50
臺南市
18.70
9.34
高雄市
23.99
8.34
                          (資料來源:內政部地政司)

4102 年地價稅應稅土地統計-調整公告地價的影響程度  單位:百分比(%)


(資料來源:財政部統計處「102 年地價稅之概況與結構變動」)

本記者會出席發言代表 (依筆劃序)
陳節如(立法委員)
江穎慧(中華民國住宅學會代表)
吳萬順(前內政部地政司司長)
呂秉怡(崔媽媽基金會執行長、台北市地價評議委員)
卓輝華(中華民國不動產估價師公會全國聯合會創會理事長)
林旺根(地政士公會全國聯合會榮譽理事長)
花敬群(房市改革行動聯盟代表、桃園市與新竹市地價評議委員)
彭揚凱(巢運發言人)


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