2015年10月18日 星期日

【巢運週年系列專題(7)】啟動調養租屋市場殘破體質的療程 / 呂秉怡(崔媽媽基金會執行長)、張艾玲(崔媽媽基金會社會事業處處長)

啟動調養租屋市場殘破體質的療程

呂秉怡/崔媽媽基金會執行長
張艾玲/崔媽媽基金會社會事業處處長

                                                                            轉載於天下獨立評論1014日星期三

    台灣租屋市場長年被政府忽視,從未明確推動租屋政策。去年此時,巢運已將制定租賃專法列為五大訴求之一,直到「張淑晶惡房東租賃糾紛事件」,租屋市場的黑暗一角浮上水面,租屋政策方始受到各方關注。
 
    崔媽媽日前指出租屋市場長期經絡阻塞導致體質虛弱,短期恐無立竿見影的特效藥方。在此,崔媽媽基於長期投入租屋服務市場的經驗,進一步為當前市場進行把脈,提出短、中、長期的療程,作為未來政府開展租屋改革的建言,以下扼要說明之。


    把脈租屋市場的現實,在供給面有以下特徵:1)經營者幾為小房東,靠著屋主無償的勞動管理租房,過於分散導致經營規模不足。2)房東逃稅、出租未登錄為常態,市場嚴重地下化。3)頂加及違法隔間充斥,造成品質低落及公消安疑慮。4)市場規模小,全國僅占10.9%。5)租金投報率低,台北市僅為1.57%(屋主藉自行管維、未報稅、搭違建以降低成本,間接彌補投報率不足)。6)權益保障不足,糾紛處理程序煩雜及冗長,令雙方卻步。
   
    在需求方面,租屋市場的承租方多是學生、年輕上班族、弱勢家庭。年輕人以購屋為目標,因視租屋為過渡,而容忍低品質及保障不足的條件。弱勢房客則更悲慘,經常租不起且租不到,而被迫租在窳陋、安全有疑慮的屋宅。

    短期療程:千頭萬緒,先從讓房客可安心租屋,同時也讓房東可放心出租著手,具體以「三大針」緩解沉疴痼疾。「第一針」是修改官方版租約,並令其在超商書局上架熱賣,以方便民眾採用來擴大影響力,一份公平合理的租約正是保障權益、避免紛爭的開始。「第二針」是令全數住宅租賃行為准用消保法,特別是「定型化契約應記載及不得記載事項」與「消服中心爭議調解」成為保護租賃權益的第二道防線[1]「第三針」,政府成立「包租包管平台」遴選專業經營者以協助房東可放心託租。同時藉委託經營讓原本分散小房東集中,達到經濟規模、專業化經營以降低成本(修繕、清潔)。最終可讓屋主移居外地、屋況待修的空屋可重返租屋市場,達成市場擴張與空屋率有效下降的雙贏局面。

    中程療程:房東「租賃行為地下化」與「未報稅」是租屋市場治理的關鍵課題,但治療挑戰度高。台灣不動產實質稅率過低造成炒作及稅賦不公。伴隨稅制改革的逐步推動,各類房地稅基/率調高終將為趨勢。政策上應提供經營出租住宅(特別是愛心房東)輕稅以誘導房東誠實報稅,搭配加強檢舉查緝及租屋實價登錄的配套,讓房東的租賃行為上抬面,同時可解決房東拒決房客設戶籍、申請租金補貼、不辦租約公證的困擾。

    長期療程:啟動研擬租賃專法程序,以健全及發展租屋市場的法制化。租屋市場有重要結構性制度待解,例如:進階的權益保障法令,有效的糾紛處理機制,服務產業的扶持等,最終仍需建立租賃專法來處理。由於台灣官方與學界長期漠視租屋市場,嚴重缺乏基礎資料及研究做為市場治理的基礎。因此,崔媽媽呼籲執政者應對租屋市場投入更多的調查研究,並透過開放及參與過程,集思廣益、相互對話,研議制定租賃專法,做為逐步健全及發展市場的進程規劃。




[1]此外,面對糾紛處理為租屋的重要課題,透過租約公證、讓租賃法律權益的資訊更為齊全及開放、提供更多權益諮詢的管道,以及更有效及便民的糾紛調處機制都是解決糾紛的重要配套。

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