社論－強化公屋出租 實現居住正義
中國時報 【本報訊】
在「居住正義」的倡議下，除了行政院長吳敦義表示要實現「住者有其屋」的理想外，經建會也釋出蓋現代住宅，號稱「租得起就買得起」的訊息；政府同時把優惠房貸整合，最高可貸七二○萬元，貸款年限由廿年延長到三十年。這些思維幾乎都以「民眾擁有房屋」為主軸。但我們認為要實現居住正義，國內目前該強化的應是公屋的出租而非出售。
實現「住者有其屋」確實是高尚的理想，值得政府努力。但如果這個「有其屋」是指擁有房屋，則斷不可能實現。歷史上只有那種百分之百社會主義、公有制的國家才可能實現，但其流弊則更嚴重。但如果「有其屋」是指擁有居住的房子─不論是政府透過租金補貼、或公屋的出租，讓經濟弱勢者得有安身立命之住所，則較有可能實現。
我們所以不談政府興建房屋，再以較低價格出售給經濟弱勢民眾的作法，是因為這種「國宅政策」，台灣早已作了數十年，最後無以為繼。因為，政府找地、蓋屋再出售，幸運以低價買到的民眾如中樂透；但政府手上卻再無籌碼。最後越蓋越偏遠、找地越來越難，終而吹熄燈號。如果三十年前政府就以建公屋出租為政策主軸，台北市內菁華區的大安、成功、正義、信園等國宅掌握在政府手上，可以出租給弱勢民眾，就不會變成弱勢者「被驅離市中心」。
雖然台灣號稱自有房屋率達八五％，但實際擁有自有房屋者約七成左右，另外三成的無殼蝸牛，可能一輩子買不起房子，其中又有三成民眾收入遠低於平均值，這些人才是政府要實現居住正義的主要「服務客戶」。政府給予高額的七二○萬元貸款上限，坦白說，大部分上班族其實「借不起」這麼多的錢，而且一旦利率反轉，各種社會問題與金融問題齊來，情況會更慘。政府興建公屋給予低廉的租金優惠，才是解決其居住問題之正道。
看看國外，鄰近的港、星、日，遠一點的歐美國家，都有相當比例的公屋出租給中低收入民眾。歐洲國家承租公屋的比例大概在二到三成，香港有三成民眾向政府租公屋居住，另外二成購買政府興建的公屋。星國則更有九成房子─所謂的組屋，是由政府興建出售與出租給需要的民眾。
政府在黃金十年政策中，提出「住者有其屋」目標，方式之一就是找國有地，由政府以設定地上權方式興建住宅，這也是經建會這次提出「現代住宅」的藍本。經建會規畫設定地上權讓建商蓋屋，因為少了土地成本，所以可以較低價格賣給民眾。但這種想法卻犯了邏輯上的錯誤。一來，建商還是要有其賣屋屋利潤，表面上的低價其實是把國有地低價給建商蓋屋而降低者；與其如此，不如政府發包興建再出售或出租，至少免了中間的建商利潤，價格不是更低嗎？難怪，學者要罵是圖利建商。
二來，設定地上權的後續問題。商用不動產設定地上權，權利義務明確，投資者算投資報酬率，到期就繳回土地，問題不大。但一般住宅，則會引發其它的社會問題，過去政府以設定地上權蓋的住宅出售後，都引發許多問題。因此，設定地上權的現代住宅絕對不是達到居住正義的正道。
近年房價高漲，讓高房價成為民怨之首，政府先以奢侈稅抑制房市投機；同時也加強公屋（不論其名為合宜住宅、社會住宅、或現代住宅）的供給，也是正確的解決方式。但後者，我們認為應以出租為主軸，絕對不可蓋完出售了事，這樣只會重蹈國宅的覆轍。對政府出售的公屋，我們也認為應設定「買回條款」，購屋者如要出售時，以一定的計價方式，只能賣回給政府。如此才能讓出租與出售的公屋，籌碼永遠留在政府手上。
不論是政府，或是社會民眾，都該修正過去一定要「擁有房子所有權」的觀念。政府實現居住正義、落實住者有其屋，公屋出租其實是更能實現其目標的方式。至於寄望房地產漲價能獲利、獲取資產價格上漲利益，這種「漲價歸私」的目標，則不該也不能是政府的責任。
