2010年10月20日 星期三

小帝寶能不能當社會住宅?-華昌宜991020

小帝寶能不能當社會住宅?

台北市最近建議將空軍總部一地(外界稱之為小帝寶)用於興建社會住宅,引起熱烈討論,不過多認為此地應作更有效利用。似乎此二目的不能兼達,此事值得探討。
 
首先應澄清,社會住宅旨在補貼弱勢人民租用一定水準以上房宅。其方式除傳統之由政府興建供應外,亦有替選方案,國外發展之租券辦法尤其值得參考。低收入戶以其不同貧困程度得向政府購買不同優惠之租賃補貼券,然後自選經政府認可合於一定水準之租房使用此券,房東將此券向政府贖回現金。優點甚多:政府可利用市場免除了取地、興建、和管理,補貼透明公開。更重要的是受補貼者得自選其合適房宅及區位,他們也因不可辨識而免除被標韱化,更不會因集中居住而負面影響了鄰地。

台灣一般市場租賃住宅遠落後他國而急待發展。租賃住宅占住宅總量為:紐約六一%、 阿姆斯丹七○%、 東京四九%、香港四六%,台北祗有約一四%,其中多是低品質或小面積者。台灣要成家者並無如他國的選擇、須在高房價下被逼勉強購宅,這是民怨來源。而租賃住宅未能健全發展原因甚多,其中之一是政府政策偏差,就是單一思維的補貼自購,完全忽略有人無力自有,也不暸解周全的租賃住宅係擔任了現代都市運作重要功能。目前行政院住宅政策實施方案中,並無推動租賃住宅一項。

結合以上兩點,就提示了空軍總部基地應有的使用。建議國產局將此基地經台北市府轉手標租,或由市府覓地交換取得此地後標租,限其使用於租賃住宅。建商以能付出最高租金者得標後依市場需求規畫建造經營其出租住宅,他們在市場競標下僅可能獲得合理利潤。國有地之常規租金應為公告地價之五%或更低。故將競標所得之市場租金扣除此低微的法定租金後交由台北市成立社會住宅基金,基金據此穩定年收金得以上述之租券方式補貼低收入戶。

如此則可維持公有地祗租不售原則,市府不須背負營建管理之責。此基地約七公頃面積,依二四○%容積平均每戶十五實坪可興建三千四百戶市場租賃住宅,同時藉此應可補貼至少同量的「社會住宅」,散於全市,改善環境。重點是政府不需編列任何預算,而能一石二鳥既發展了市場租賃住宅也獲得了社會住宅。

進一步可更細緻規畫如下:一、若為特殊家戶須集中照顧者,不宜以租券補貼,仍須由政府興建社會住宅供應。二、基地應以極小建蔽率作都市設計,使建物沿四周配置而留中央為廣寬之開放綠地以收公園之實效。

這些建議有涉及不合現行法令部分,可藉現正研議中的《台北市公有住宅自治條例》處理。制度原須隨社會需要而求創新。總之,要結合市場和政府才可達到最大公共利益,融合空間規畫和財務工程才可達到效率、公平的永續發展。

(作者為國土規畫及不動產資訊中心資深研究員)

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