【巢運觀點】2016 總統候選人住宅政策 總結、剖析與點評
一、住宅政策總評
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朱立倫 |
蔡英文 |
宋楚瑜 |
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核心 理念 |
住者有其居是基本人權 保障居住權，人人安心居 |
安心居住 安居非問題，樂業也easy |
善用地利 解決國債 充裕建設 |
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巢運總評 |
- 重蹈「住者有其屋」強調「購買」之迷思，依舊重彈「市場萬能」老調迴避政府應積極介入之責任。導致其所提住宅政策自相矛盾（房價所得比下降v.s穩定房市）、簡化誇大（錯誤認為租金補貼便引導空屋釋出）、重蹈錯誤（公民自有住宅）。 |
- 社會住宅政策的方向、目標及作法較為合理與完整，於購屋、租屋市場兩部分，所提政策僅止價值性的宣示，政策具體內容相對不足。 |
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唯一願意正面回應高房價問題，提出「投機炒作重稅」觀點的候選人。然整個住宅政策缺乏完整體系，於具體目標與作法說明也同樣不足。 |
二、個別政策點評
（一）社會住宅篇
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朱立倫 |
蔡英文 |
宋楚瑜 |
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社會住宅 政見 |
- 多元並進增量社會住宅，4年20萬戶的社會住宅： (1)空屋釋出，租稅誘因，四年提供10萬戶。 (2)多元興辦，至112年興辦3.4萬戶，協助地方政府8.7萬戶需求。 (3)整合擴大住宅租金補貼：7.6萬戶弱勢家庭，2.4萬戶弱勢青年，每年10萬戶。 |
- 8年辦理20萬戶社會住宅： (1)優先照顧弱勢族群與青年。 (2)通用設計理念結合社區營造，強化無障礙生活機能。 (3)規劃滿足托幼到長照之需求。 (4)社會住宅供給方式：興建(60-70%)、空餘屋包租(10-20%)、容積獎勵(20-30%)。 |
- 在中央設立專責單位，負責興建公共住宅，管理、租售及都市更新業務，還要全面清查國有土地及閒置房舍，鼓勵壽險閒置基金、郵政儲金投入公共住宅興建。 - 釋出國有土地，協助都會區老舊住宅進行都更，並從其間獲得社會住宅。 - 土開建設部分並得配合國家政策用於指定用途(如青年宅、銀髮宅)。
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作法 |
- 4年20萬戶的社會住宅，主要來源為空餘屋與租屋補貼。 |
- 8年20萬戶社會住宅，主要來源為政府直接興辦。 |
- 多元興辦(土開建設、都更、壽險與郵政儲金參與興建)。 |
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對象 |
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弱勢族群與青年。 |
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弱勢族群與青年。 |
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弱勢族群與青年。 |
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巢運點評 |
1. 對既有租屋問題理解不足，誇大租金補貼與誘導空餘屋之效果。 - 空屋釋出誘因不足：由於持有稅偏低，再加上租屋法令不健全，僅靠租金補貼並無法引導空屋釋出。 - 空屋未必皆適合做社會住宅：有一定比例空屋為新成屋，多為小套房、大坪數住宅，租金相對高昂，不符領取租金補貼者的需求與負擔能力。 - 房東不願租給領取租金補貼者：台灣高達9成房東未報稅，考量租稅曝光租金，不願出租給領取租金補貼者。 - 租金補貼機制粗陋：包括未依據可負擔能力採差額補貼、未掌握受補貼者居住狀況與品質、申請時程缺乏彈性等，造成許多弱勢者無法、放棄申請。 - 無法解決租屋歧視問題：對於易遭租屋歧視之弱勢族群，縱使給予租金補貼，仍面對房東不願出租問題。 2.對財務評估認知過於簡化： - 社會住宅投資可透過租金收入有一定比例之自償；而租金補貼則是需持續性編列。長期來看，租金補貼之財務負擔未必較輕。
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1. 對應數量嚴重不足與租屋市場條件，短期由政府興辦為主較合理可行。 2. 成敗關鍵是配套機制建立與執行力。包括： - 建立穩健財源，如不動產交易或持有的相關稅賦一定比例撥用； - 資金引入低利融資貸款，建立租金收益長期攤還機制； - 成立專責住宅法人推動組織 - 國公有土地無償撥用或長期廉租； - 部分財務差額之補貼。 3. 中長期，同步進行租屋市場制度改革，引導空餘屋轉做社會住宅。 |
1. 政府主導採多元方興辦之大方向合理，但缺乏具體目標與明確作法。
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（二）租賃住宅政策篇
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朱立倫 |
蔡英文 |
宋楚瑜 |
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租屋市場 |
- 資訊透明健全租賃市場： (1)擴大租屋服務平台輔助及媒合效果。 (2)透過立法保障房東房客權益。 |
- 健全租屋體系：法治化與專業化使租屋體系運作正常化。
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- 擴大大專院校學生宿舍至少需達招生數40%；亦可尋找合格房東簽約提供床位。 |
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巢運點評 |
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雖點出健全租屋市場，但所提作法過於片面。 -
未來改革方向應包括：訂定租賃專法、調整相關租稅制度引導租屋市場擴大與專業化發展。 |
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雖點出租屋市場健全目標（法治化、專業化），但沒有進一步具體的作法。 -
未來改革方向應包括：訂定租賃專法、調整相關租稅制度引導租屋市場擴大與專業化發展。 |
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租屋政策不是只有大專院校學生宿舍問題。 -
未來改革方向應包括：訂定租賃專法、調整相關租稅制度引導租屋市場擴大與專業化發展。 |
（三）自有住宅(購屋市場)政策篇
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朱立倫 |
蔡英文 |
宋楚瑜 |
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自有住宅(購屋市場) |
- 一般房價所得比應該在8倍以內。 - 穩定房市。 - 房地產市場「差異化」。 - 推動「公民自有住宅計畫」。 - 推展都更改造居住環境。 |
- 市場正常化，讓整個市場的參與者都有規則可循。 - 振興房市產業：四大產業(城鄉更新、社會住宅、租屋市場、物業管理)。 |
- 開徵資本利得稅，買賣房屋，一定要課稅，炒房者課重稅。 - 青年「兩桶金」計畫： (1)青年公寓。 (2)提撥10年的勞退金，作為首次購屋金。
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巢運點評 |
1. 迴避高房價應合理下修此一關鍵課題。房價所得比下修主張看似進步，卻與穩定房市主張自相矛盾。 2. 「公民自有住宅計畫」是出售式國宅、合宜宅的2.0版，為錯誤政策。在住宅補貼資源有限的情形下，政府應優先保障人民居住權，而非所有權。 |
1. 迴避高房價應合理下修此一關鍵課題。 2. 「市場正常化」目標缺具體主張與做法，包括：不動產稅制改革、金融管理、資訊健全透明、市場交易規範等。
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1. 唯一提到「炒房者課重稅」的候選人，不過沒有政策細節。 2. 對照新加坡經驗，「兩桶金」成敗的關鍵在於「合理的房價所得比」與「公宅存量比」：台灣兩項條件皆無，「兩桶金」計畫勢必難有成效(朱主席的「公民自有住宅計畫」亦是如此)。 |
資料來源：
蔡英文
http://www.cna.com.tw/news/afe/201512220451-1.aspx
朱立倫
宋楚瑜
http://www.soong.tw/2015/12/07/%e5%9c%8b%e5%9c%9f%e8%a6%8f%e7%af%84%e8%8d%89%e6%a1%88/
http://www.soong.tw/2015/12/03/12605/