2015年10月7日 星期三

[巢運週年系列專題(2)] 住宅政見可否落實居住正義? --國際人居日的反省 張金鶚(政大地政系特聘教授)



住宅政見可否落實居住正義?
--國際人居日的反省

張金鶚(政大地政系特聘教授)

                                      轉載於聯合報 2015102 星期五

         最近總統大選,又適逢國際人居日及巢運週年日的前夕,藍綠兩黨候選人紛紛推出住宅政見,蔡英文強調八年二十萬戶的「社會住宅」,而洪秀柱主張工作五年可以買到自用的「公民住宅」,甚至連內政部也提出未來五到十年興建二萬戶地上權的「青年生活宅」。這些住宅政見是否能夠讓社會關心的「居住不正義」獲得解決?

        首先應先釐清當前台灣居住不正義的關鍵問題為何?由於台灣有百分之八十以上的住宅存量來自民間自有市場,其中房市的投資炒作、不但造成房價不合理,且形成大量空屋,影響正常居住需求,住宅市場的健全運作應是首要關鍵;其次,有百分之二十不到的住宅存量來自民間出租市場,不但租屋數量不足、品質也不佳,更多黒市充斥,房東房客缺乏保障,健全租屋市場也是重要關鍵;最後,只有不到百分之一的政府社會住宅,的確數量太少,又沒有完全幫助到真正弱勢族群,社會住宅的興建與管理有待加強。

        我們可以清楚了解到台灣住宅是屬於「大市場、小政府」的運作模式,這和歐洲各國、甚至新加坡、香港、中國的住宅是屬於「大政府、小巿場」運作模式有所不同,要扭轉我們的住宅市場結構,不但困難也有疑慮。換言之,認清台灣住宅「市場失靈」的影響重大,必須優先面對處理,相關住宅競選政見不應視而不見、避而不談,否則居住正義無從落實,人民也將無感政府作為。



        檢視兩黨的住宅政見,均強調「供給面」的政府興建公共住宅提供給無殼蝸牛租賃或購買(包括地上權)。然而台灣的土地大多是私有產權,土地取得困難,因此公共住宅數量始終非常有限,住宅政見不易落實,最終政見或政策只能流於口號。

        再進一步檢討我們的住宅問題,可以發現當前住宅問題並不在「供給不足」,而是在「投資需求過多」,進而排擠了居住需求,造成房價太高、空屋太多、出租住宅不足的矛盾困境。換言之,住宅問題的核心在「需求面」,政府從欠缺公有土地資源的「供給面」著手解決問題,顯然沒有對症下藥。

        然而當前住宅政見為何仍偏向供給面方式解決住宅問題?除了可能是對問題掌握不足外,另外就是供給面不像需求面,不但不會打擊到業者及投資客的投資需求,影響其既得利益,同時透過供給面還可以增加可能投資機會,這是在當前政商結構下的政治現實與可行性。因此我們的住宅政見始終避重就輕,不但無法解決問題,反而造成更嚴重的住宅問題。

        因此,當前住宅政見除應具體提出健全自有及出租的房屋市場外,也應提出財稅及金融制度,抑制非自住的投資需求,同時保障自住的基本居住需求相關政見。最後住宅政見應考量公平與效率且多元方式提供住宅補貼,幫助弱勢者在市場上(需求面補貼,如租金補貼)及無法在市場上(供給面補貼,如社會住宅)解決其居住問題。

        希望總統候選人,能夠全面了解住宅問題,體認當前居住不正義的問題嚴重,重新檢討問題的優先次序及資源配置的多寡,如此住宅政見才能落實,居住正義也才有可能實現。

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