2011年5月10日 星期二

揠苗者也,非徒無益,而又害之【工商社論】 2011-05-09

社論-揠苗者也,非徒無益,而又害之
工商時報 【本報訊】

 孟子公孫丑上:「宋人有閔其苗之不長而揠之者,芒芒然歸,謂其人曰:今日病矣!予助苗長矣!其子趨而往視之,苗則槁矣。天下之不助苗長者寡矣。以為無益而舍之者,不耘苗者也;助之長者,揠苗者也,非徒無益,而又害之。」為落實馬英九總統「居住正義」的理念,行政院長吳敦義指示副院長陳冲召集跨部會協商,財政部、內政部、經建會等部會也積極配合,紛紛提出方案。雖然各部會用心良苦,但我們擔心若配套不足,或不能對症下藥,恐怕會使「居住正義」的各項方案,成為台灣版的「次級房貸」風暴之源。

 首先我們要指出,高房價才是「居住正義」不能落實的核心癥結。「奢侈稅」方案原本就是為了抑制炒房,因此以降低不動產需求為其主要策略。然而,近日各部會推出的各項方案,其中有些是屬於提高不動產需求的方案。兩者處理之對象雖有不同,但房仲業者及建商則認為從「奢侈稅」方案到各部會方案,對業者而言是「先搧耳光再給糖」。

 我們知道行政院的立意良好,且各部會所推出的方案,無論是「社會住宅」、「合宜住宅」或「現代住宅」等,都設有排富條款,目的在於照顧經濟弱勢者,以伸張「居住正義」。然而,除了「社會住宅」只租不售之外,不論「合宜住宅」或「現代住宅」都需由經濟弱勢者價購;資金來源之主要配套措施,則以內政部的「青年安心成家專案」、財政部的「青年安心成家貸款優惠專案」,以及華南銀行辦理的「公務人員築巢優利貸款」方案為主。前二者原先只能擇一辦理,已改為兩者可同時申辦(若為青年公務人員,是否可以三者都申辦?則未交代)。更進一步地,前二者之貸款期限可以延長為30年,以降低借款人每月的還本付息壓力。

 上述方案看似完備周全,但卻招致在野黨猛烈批判。以30年貸款期限而言,被批評為讓年輕人一輩子做屋奴;至於有關「合宜住宅」與「現代住宅」因需由經濟弱勢者價購,而由政府補貼房貸利息,則被在野黨批判為政府以納稅人血汗錢,間接幫助建商售屋,讓建商獲得利益。我們可以理解,在選舉將至,朝野激烈攻防的環境下,在野黨不但要監督執政黨的施政,更要雞蛋裡挑骨頭,以凸顯執政黨的不是。

 平心而論,如果未來優惠方案的執行,不是一成不變均設為30年,則在野黨批判優惠貸款使年輕人一輩子做屋奴就不見得有理。但如果銀行為消化浮濫資金,對於優惠方案貸款不嚴格審查,則政府以納稅人血汗錢補貼經濟弱勢者購屋,不但間接幫助建商,而且還增加銀行的授信風險。

 事實上,目前精華地區的地價仍顯著偏高,北部都會區的「房價所得比」也仍偏高,太積極推出低利優惠貸款,使資金浮濫的銀行業者,可能會「欣然」配合政策,以消化其爛頭寸。2008年的金融海嘯,原因雖多,但「次級房貸風暴」無論如何難脫其咎。美國「次級房貸」原本是信用或財力不佳以致無法從銀行取得正常房貸者,轉向不動產專業金融機構所獲得的貸款。如果這些不動產專業金融機構恪遵法令與行規,嚴格審查貸款人還款能力,不浮濫放款,即使次級房貸經過層層證券化包裝,也不致因貸款人還款困難而形成風暴,甚至導致滾雪球似的金融海嘯。

 台灣雖然沒有名義上的「次級房貸」,但太過於鼓勵經濟弱勢的年輕人去辦理房貸,在低利的誘因以及長時間寬限期的麻醉下,年輕人在寬限期內只要負擔些微利息,容易誤以為自己真的能負擔得起高價不動產。銀行在辦理授信時,應當不只看「房貸對房價比率」(Loan to Value),對「房貸對所得比率」(Loan to Income)更應嚴格把關,否則會產生放款浮濫現象。未來一旦房價景氣反轉向下,年輕人若發現做一輩子屋奴,還清房貸本息後的房屋價值竟大幅縮水,就可能與美國次級房貸風暴時一般,萌生寧可倒帳也不願繼續還債的道德風險,而使銀行業者苦吞壞帳。

 要言之,馬總統「居住正義」的理念應予肯定,但我們認為要有更周詳的配套措施。實現「居住正義」,最重要的是使「房價所得比」降低,亦即需要降低房價或提高所得。提高所得方面有賴經濟持續成長及每人平均生產力的提升,降低房價方面則應提高房屋供給或降低房屋需求。由於土地資源有限,提高房屋供給宜以租稅(例如奢侈稅)及實價課稅等措施,使許多炒房大戶的空屋被逼出來,或者儘量讓規劃中的捷運出入口設在公有地附近,從而在公有地興建大量社會住宅,讓低收入者也享有便捷交通。至於各部會提出的低利優惠貸款,在目前高房價時期,並不合宜,甚至誘使銀行業者以配合政策為名,對經濟弱勢者浮濫授信,從而提高未來台灣版「次級房貸風暴」發生的可能性,不能不慎重考量。

1 則留言:

匿名 提到...

好笑 假借居住正義之名 行增稅之實 房價高的原因在於建商跟財團 新增的法令都只是針對中產階級來巧立名目加稅 對於真正的房價毫無幫助 可憐的台灣人 被政府玩弄於股掌還大聲叫好 大家保重囉