明倫社宅月租4萬？百分百財務自償，成社宅租金硬傷
彭揚凱 專業者都市改革組織秘書長
社會住宅推動聯盟召集人
(本文刊登於鳴人堂專欄)
近日台北市明倫社會住宅三房租金40,500元，引爆「租金價格」爭議，後續柯文哲市長出面緩夾指出，會有這樣的規劃在於希望社會住宅「不要都窮人」，並翻轉大眾對社宅的負面偏見。對筆者而言，此次爭議，不啻凸顯台灣雖起步推動社宅，但對若干核心價值原則ABC問題未被釐清。
社宅100%自償的緊箍咒
先從事件爭議的焦點「租金」談起。
就各國經驗，社宅租金訂定基本上是圍繞在「可負擔租金」此一原則上。何謂「可負擔租金」？其精神是，房屋租金支出不應超過該家庭收入一定比例，國際較普遍接受標準為30%。其作用為，衡量家庭居住負擔是否合理，並做為政府核定住宅補貼對象與額度之原則。
循此原則落實於社宅，就是依據入住者所得級距訂定其可負擔的租金，即所得較低者租金較便宜。回到台灣，政府推動社會住宅迄今，始終未真正回歸「可負擔租金」原則。有的是，中央、各地方政府各自有所謂「一般戶市價打幾折、弱勢戶再打幾折」這種喊價說法，試問，背後的衡量依據為何？打完折後弱勢者真的租得起嗎？
台北市政府公務員難道不知道租金過高會有正當性爭議嗎？他們是知道的，但問題是，背後有一個「財務100%自償」的緊箍咒。意即，要求社宅整個生命週期的租入收入可以攤還全部興建、維護、營運成本。故社宅租金設定從「可負擔租金」轉向「成本租金」考量，這也是台北市、乃至台灣社宅租金相對國外（可負擔性）偏高的根本原因。
下圖是國外社宅租金與財務基本邏輯示意。若追求「自償」，社宅就必須設定以成本租金出租，當然，它的確比市價租金便宜。但因為依據「可負擔租金」訂價，實際上會依不同所得分位收取比成本租金還低租金，就財務角度這就是赤字。
有人問，那無法自償財務赤字怎麼辦？兩個字：補貼。
可負擔租金的補貼財源機制才是關鍵
以歐美經驗為例，皆於二戰後大量興辦社宅，該時期為經濟增長高峰與福利國家當道，租金收入不足部分就是編列預算直接補貼。到了上世紀80年代末，因累積一定社宅數量財務負擔日趨沈重，故新建速度趨緩，且開始以要求都市開發利得必須一定比例回饋於社宅財源，如棕地變更、都市更新、容積獎勵、租稅減免等。重點是，財源手段有異，但「租金可負擔」原則並未動搖。
台灣當前最大的挑戰是：社會住宅數量過少須大量興建，但政府財政補貼能力有限，又沒能力從房產開發利得取得資源。此乃爭議真正根源，那就是，社宅可負擔租宅與可持續財務如何衡平？
柯文哲引爆社宅租金爭端，其決策內核的矛盾是，他看到政府補貼能量有限的問題，但卻忘了「可負擔租金」此原則。所以希望租金高點、政府少補貼點，才產生了今天的爭議。但這並非台北市或柯文哲的問題而已，其它縣市、中央住都中心興建社宅財務沒問題嗎？他們只是沒柯市長那樣「白目」收高租金討罵，要嘛少蓋點、這樣貼錢少；要不然就別捅破，反正財務問題是以後的事。
對此，負責任的政策是開源與節流。節流要處理的是，社會住宅當是怎樣一種居住水準？這關乎每坪單價、房型坪數設定、後續維管支出等，如果可更好的控制，租金自然下修。但這是專業問題，我相信中央與地方公務員的水準，他們會務實檢討。
比較麻煩的是開源，這是政治問題。我們的政府高層，應體認「可負擔租金」乃社宅基本精神，當打破「財務100%自償」迷思，給予社宅必要預算，積極要求房產開發利得回饋，甚至評估合理調整房產稅制新闢財源之可能。
總而言之，「可負擔租金」是社會住宅租金訂價的核心原則，因此以租金收入做為「財務100%」設定要打破。而我們也必須嚴肅面對補貼財源可持續議題，從成本控制與強化財源兩處著手。唯有如此，台灣的社宅才能邁向可長可久之道。
