林口世大運選手村轉型社會住宅
詹竣傑 OURs都市改革組織研究員
社會住宅從2010年民間團體開始倡議至今，已經成為政府的主要政策之一，從中央到地方各級政府皆承諾興辦，其中又以蔡總統承諾的八年二十萬戶為最大宗。換言之，社會住宅不再是「要不要」，而是「如何做」的問題。雖然新政府自行興建的社會住宅尚未落成，不過眼前最大的一批是3408戶的林口世大運選手村轉型作社會住宅(以下簡稱選手村)。
選手村是過去歷史的錯誤政策所造成。2012年決定興建選手村時，設定為全部出售，故設計戶型以三房為大宗，並非如雙北市的社會住宅以一房型為主。爾後，因時任營建署署長葉世文捲入合宜住宅弊案風波，2015年立法院決議將選手村轉用社會住宅，但由於已經興建到一半，所以最終戶型仍以三房居多(如下表1)，且地面層店舖與福利配置不利於與周邊社區交流。因此，選手村轉型的困難是立基在於過去政策的錯誤方向，導致目前必須花費更多的心力。
Photo Credit:詹竣傑
對於政府積極視察以及擬定策略我們相當肯定。畢竟距離居民入住至少還有一年的時間，除了建物和設施的改造之外，其他配套也應該即早啟動。透過打造優質的社會住宅社區，讓未來全台灣的社會住宅政策推動奠下良好的基礎。也就是說，選手村的成功與否，將是八年二十萬戶中最關鍵的第一哩路。
一、強化承租誘因
俗話說，「沒有租不出去的房子，只有租不出去的價格」，似乎只要調降租金就可以租出去。但是，社會住宅不應該為了租，而是透過官方數據以及公平標準推算可負擔的租金原則，不僅讓需要的人入住，更讓需要的人住得起。
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表2.初步租金試算（此表僅為粗略試算，詳細確切租金尚待內政部正式公布）
除了租金外，其他讓選手村提升吸引力的配套也相當重要，如交通、彈性出租等。交通的部分，據新聞報導指出，相關單位視察時將交通車接駁至鄰近捷運站納入考量；彈性出租的部分應嘗試突破居住年限或共居形式的可能性。
目前社會住宅的居住期限一般戶為六年，經濟或社會弱勢最長可達十二年，選手村應適度放寬居住年期限，吸引無意購屋者安心居住於此；另應積極突破家戶限制，採共同申請家戶(如同性伴侶、青年共居)的模式，讓有意共居的國民也得以入住。
二、多元入住模式
林口龜山本地有一定規模的產業與經濟活動，可考慮與周邊就學、就業、就醫等部門策略性結合，成為其宿舍使用，有效將選手村出租並打造為多元入住的混和居住社區。選手村周邊學校、公司、醫院等繁多，應積極釐清本地潛在租屋需求與雇主意願，創造多贏的局面，初步分析如下。
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表3.世大運鄰近就學、就業、就醫等需求分析
三、地面層改造
相較於雙北最近落成的社會住宅，如台北市興隆公宅(272戶)、新北市中和青年住宅(816戶)，選手村可說是規模相當龐大(3408戶)且地理位置並非位於人口稠密的都市地區。從國外的案例來看，興建大規模且位於郊區的社會住宅，由於區位、弱勢群聚等，需要政府積極找尋配套。以全世界社會住宅最成功的荷蘭為例，最著名的是位於阿姆斯特丹東南區的拜耳美米爾(Bijlmermeer)社區再生經驗。拜耳美米爾興建於1970年代，市政府以新市鎮的模式，興建共13,000戶社會住宅。
由於位於市郊、住宅供給缺乏多樣性等，許多弱勢族群聚居於此，社區公共形象負面，造成大量閒置住宅(1985年達25%)，中產階級人口流失等。因此，阿姆斯特丹政府決定於1990年代開始推動再生，透過拆除高樓層建物新建低層住宅、改造街道與車站、設置公共與商業設施(如政府機構、企業總部、體育場)、引入不同族群(如學生)等多元的方式將拜耳美米爾社區再造為充滿活力、優質、宜居、永續的社區，值得選手村借鏡。
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四、落實管理、引入實驗機制
社會住宅在台灣仍屬起步階段，嚴格落實管理規約和啟動住戶培力是必要的。過往的出租國宅與平宅，因特定民意代表施壓或居民負面作為，導致整體管理無法落實。未來的社會住宅，初期政府應積極執行管理規約樹立典範。例如，大眾捷運系統不得飲食的規定在初期曾引起爭議，但現在卻成為台灣政府治理的代表之一。我們期待未來社會住宅透過完善的入住說明和規約落實，能夠成為政府施政與執行的代表性案例。此外，有限度的住戶培力與組織也要同時啟動，住戶原子化和個別化將導致管理成本大增，社區鄰里感盡失，政府最終將投入更多資源。因此，應清楚劃分住戶參與權利，透過有限的住戶培力，例如公共空間、物業管理、環境維護等，提升居民歸屬感。
另外，多元實驗方案也能也可考慮在社區運作，例如非營利組織承租、合作住宅、青年徵選提案、公共藝術方案等，讓選手村成為社會創新和社會實驗的基地，並加強與周邊鄰里區域的互動。目前，台北市、新北市皆開始啟動青年徵選，而公共藝術的部分OURs正積極倡議，台北市與新北市預計也將開始落實。
總之，雖然選手村過去是錯誤的政策，但既然決定轉型，就應積極面對。選手村的成敗，將是八年二十萬戶中最關鍵的第一哩路。萬事起頭難，但好的開始是成功的一半。距離真正招租尚有一年，政府應積極準備與擬定方針。期望藉由完善的出租和管理策略，將選手村打造成優質的社會住宅社區，進而成為未來台灣其他地方推動的典範與願景。
原文轉載：關鍵評論網 https://www.thenewslens.com/article/79849