誰是高房價下的受害者？巢運系列一 (彭明輝)

誰是高房價下的受害者？巢運系列一

        文-彭明輝

        無殼蝸牛運動轉型為「巢運」，批踢踢有些議論。這些議論不見得都是真心話，有些可能根本就是來亂的，故意要攪混讀者的腦袋，攪亂話題，以便削弱「巢運」的社會關注力。

        第一個伎倆就是故意把支持「巢運」的都給劃上「魯蛇」的標籤，第二個伎倆就是用半調子的經濟學去恐嚇讀者：「巢運」政策主張都是錯的，真的執行下去只會讓局勢更糟。

        我們先來談「高房價的受害者是誰」，以便決定要不要反高房價；第二個問題再來談「有沒有辦法對治高房價」。

        高房價的受害者是誰？90%以上的人！

一、「高房價+預期房價上漲」使台灣經濟更難成長

    「高房價+預期上漲」使很多人拼命拿錢去買自己不住的空屋，準備留給下一代，因而擴張房屋的假性需求，經過正回饋機制反過來刺激房價預期上漲的心理，以致惡性循環。

    但是，目前台灣的經濟發展卡在太多資產被控制在無心（或無能）升級的老企業家手裡，年輕一輩有很多人有創意和能力，但產業轉型所需要的穩定資金卻又被拿去炒作房地產，使得市場「優勝劣敗」的自然調節機制極端無效率，也拖垮了產業轉型的速度。如果不解決這問題，台灣的競爭力將會被房地產拖垮。（老企業家的無能與無心我們只能忍受，因為我們不是共產黨。）

二、先抑制「預期房價上漲」，再緩慢引導房價下跌

       根據辜朝明的理論，如果讓房價暴跌，企業的資產將會縮水，而企業的首要任務會變成是減少投資來補足虧損，降低負債比。這將引起景氣蕭條。

       但是，如果能將局勢從「預期房價上漲」溫和地引導成「預期房價下跌」，房市的假性需求就會減少，資金會開始從房地產流向產業，優質的新企業募資容易，台灣的產業轉型速度會較快。當然，降幅與下降的速度必須審慎控制以免發生辜朝明擔心的效應。

       要分辨目前的房市是否有假性需求，並不難。全球都有普遍接受的「房價負擔比」衡量標準，目前全球前三名是台北市、香港、新北市。其中香港因為人口密度太高加上嚴苛的法律限建，使它長年以來都是全球首惡之都，被全世界拿來當作衡量問題惡化程度的比較標準，而台灣卻後來居上，顯見台灣的高房價是人為炒作加上制度失衡的綜合結果。

       既然有制度面的因素，就可以從制度面加以解決。

三、如果房價維持高檔而不漲不跌，受害者還是超過90%

       如果不去管你從父母繼承的不動產，房價越高你這一生可以自由支配的總所得（discretionary Income，= 可支配所得扣除日常生活中的固定支出）就越低，等於是被房地產炒作集團剝奪掉你的勞動成果。
       如果你可以從父母繼承一棟房地產，你還是受害者，因為在房價不漲的局勢下房產價值會縮水，房價越高你要填補的新舊房金額差距越大。如果你可以從父母繼承數棟房地產，你個人有機會從高房價受惠，但你的子孫遲早會受害。

四、如何找到合適政策，將「預期房價上漲」引導成「預期房價下跌」？

       最重要的問題有沒有可行的答案，其次才是答案在哪裡。

       既然全世界都有能力將房控制在合理價格，就表示解方存在。我們不需要用生硬破碎的淺薄經濟學去辯論「有沒有辦法改變房價的預期心理」，扯什麼共產主義更是荒唐。紐約、舊金山那種寸土寸金的地方房價負擔比都比雙北低，當然就存在有調降的辦法。

       最後，解方在哪裡？這是在「巢運」中最不重要的問題。解方原本就是藍綠陣營該端出來的，學者該去研究的，名嘴該辯論的，幹嘛叫我們先想出解決辦法再來決定要不要支持「巢運」？

(作者：清華大學動力機械系 彭明輝教授)

轉自彭明輝教授部落格 http://mhperng.blogspot.tw/2014/09/blog-post_5.html