<住宅法>立法
民國100年12月30日完成公布全文54條，於隔年同日正式施行。
<住宅法>第一次修法
民國106年1月11日修正公布全文65條，自公布日正式施行。
<住宅法>第二次修法
立法院於民國110年5月18日完成修正案三讀，共有9條修正條文與6項附帶決議，修法條文對照請詳下表。
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三讀通過條文(1100518) |
現行法條文 |
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第三條 本法用詞，定義如下： 一、住宅：指供居住使用，並具備門牌之合法建築物。 二、社會住宅：指由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租之用之住宅及其必要附屬設施。 三、公益出租人：指住宅所有權人或未辦建物所有權第一次登記住宅且所有人不明之房屋稅納稅義務人將住宅出租予符合租金補貼申請資格，經直轄市、縣（市）主管機關認定者。
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第三條 本法用詞，定義如下： 一、住宅：指供居住使用，並具備門牌之合法建築物。 二、社會住宅：指由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租之用之住宅及其必要附屬設施。 三、公益出租人：指住宅所有權人將住宅出租予符合租金補貼申請資格，經直轄市、縣（市）主管機關認定者。 |
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第四條 主管機關及民間興辦之社會住宅，應以直轄市、縣（市）轄區為計算範圍，提供至少百分之四十以上比率出租予經濟或社會弱勢者，另提供一定比率予未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者。 前項經濟或社會弱勢者身分，指家庭總收入平均分配全家人口之金額及家庭財產，未超過主管機關公告之一定標準，且符合下列規定之一者： 一、低收入戶或中低收入戶。 二、特殊境遇家庭。 三、育有未成年子女三人以上。 四、於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家，未滿二十五歲。 五、六十五歲以上之老人。 六、受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女。 七、身心障礙者。 八、感染人類免疫缺乏病毒者或罹患後天免疫缺乏症候群者。 九、原住民。 十、災民。 十一、遊民。 十二、因懷孕或生育而遭遇困境之未成年人。 十三、其他經主管機關認定者。
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第四條 主管機關及民間興辦之社會住宅，應以直轄市、縣（市）轄區為計算範圍，提供至少百分之三十以上比率出租予經濟或社會弱勢者，另提供一定比率予未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者。 前項經濟或社會弱勢者身分，指下列規定之一者： 一、低收入戶或中低收入戶。 二、特殊境遇家庭。 三、育有未成年子女三人以上。 四、於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家，未滿二十五歲。 五、六十五歲以上之老人。 六、受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女。 七、身心障礙者。 八、感染人類免疫缺乏病毒者或罹患後天免疫缺乏症候群者。 九、原住民。 十、災民。 十一、遊民。 十二、其他經主管機關認定者。 |
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第十五條 住宅所有權人或未辦建物所有權第一次登記住宅且所有人不明之房屋稅納稅義務人將住宅出租予依本法規定接受主管機關租金補貼或其他機關辦理之各項租金補貼者，於住宅出租期間所獲租金收入，免納綜合所得稅。但每屋每月租金收入免稅額度不得超過新臺幣一萬五千元。 前項免納綜合所得稅規定，實施年限為五年，其年限屆期前半年，行政院得視情況延長之。
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第十五條 住宅所有權人將住宅出租予依本法規定接受主管機關租金補貼或其他機關辦理之各項租金補貼者，於住宅出租期間所獲租金收入，免納綜合所得稅。但每屋每月租金收入免稅額度不得超過新臺幣一萬元。 前項免納綜合所得稅規定，實施年限為五年，其年限屆期前半年，行政院得視情況延長之，並以一次為限。 |
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第十六條 公益出租人出租房屋之土地，直轄市、縣（市）政府應課徵之地價稅，得按自用住宅用地稅率課徵。 前項租稅優惠之期限、範圍、基準及程序之自治條例，由直轄市、縣（市）主管機關定之，並報財政部備查。 第一項租稅優惠，實施年限為五年，其年限屆期前半年，行政院得視情況延長之。 |
第十六條 公益出租人出租房屋之土地，直轄市、縣（市）政府應課徵之地價稅，得按自用住宅用地稅率課徵。 前項租稅優惠之期限、範圍、基準及程序之自治條例，由直轄市、縣（市）主管機關定之，並報財政部備查。 第一項租稅優惠，實施年限為五年，其年限屆期前半年，行政院得視情況延長之，並以一次為限。
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第二十二條 社會住宅於興辦期間，直轄市、縣（市）政府應課徵之地價稅及房屋稅，得予適當減免。 前項減免之期限、範圍、基準及程序之自治條例，由直轄市、縣（市）主管機關定之，並報財政部備查。 第一項社會住宅營運期間作為居住、長期照顧服務、身心障礙服務、托育服務、幼兒園使用之租金收入，及依第十九條第一項第五款、第六款或第二項第四款收取之租屋服務費用，免徵營業稅。 第一項及前項租稅優惠，實施年限為五年，其年限屆期前半年，行政院得視情況延長之。 |
第二十二條 社會住宅於興辦期間，直轄市、縣（市）政府應課徵之地價稅及房屋稅，得予適當減免。 前項減免之期限、範圍、基準及程序之自治條例，由直轄市、縣（市）主管機關定之，並報財政部備查。 第一項社會住宅營運期間作為居住、長期照顧服務、身心障礙服務、托育服務、幼兒園使用之租金收入，及依第十九條第一項第五款、第六款或第二項第四款收取之租屋服務費用，免徵營業稅。 第一項及前項租稅優惠，實施年限為五年，其年限屆期前半年，行政院得視情況延長之，並以一次為限。
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第二十三條 主管機關為促進以第十九條第一項第五款、第六款或第二項第四款興辦社會住宅，得獎勵租屋服務事業辦理。 住宅所有權人依第十九條第一項第五款、第六款或第二項第四款規定將住宅出租予主管機關、租屋服務事業轉租及代為管理，或經由租屋服務事業媒合及代為管理作為居住、長期照顧服務、身心障礙服務、托育服務、幼兒園使用，得依下列規定減徵租金所得稅： 一、住宅出租期間所獲租金收入，免納綜合所得稅。但每屋每月租金收入免稅額度不得超過新臺幣一萬五千元。 二、住宅出租期間之租金所得，其必要損耗及費用之減除，住宅所有權人未能提具確實證據者，依應課稅租金收入之百分之六十計算。 前項減徵租金所得稅規定，實施年限為五年，其年限屆期前半年，行政院得視情況延長之。 住宅所有權人依第二項規定所簽訂之租賃契約資料，除作為同項租稅減免使用外，不得作為查核該住宅所有權人租賃所得之依據。
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第二十三條 主管機關為促進以第十九條第一項第五款、第六款或第二項第四款興辦社會住宅，得獎勵租屋服務事業辦理。 住宅所有權人依第十九條第一項第五款、第六款或第二項第四款規定將住宅出租予主管機關、租屋服務事業轉租及代為管理，或經由租屋服務事業媒合及代為管理作為居住、長期照顧服務、身心障礙服務、托育服務、幼兒園使用，得依下列規定減徵租金所得稅： 一、住宅出租期間所獲租金收入，免納綜合所得稅。但每屋每月租金收入免稅額度不得超過新臺幣一萬元。 二、住宅出租期間之租金所得，其必要損耗及費用之減除，住宅所有權人未能提具確實證據者，依應課稅租金收入之百分之六十計算。 前項減徵租金所得稅規定，實施年限為五年，其年限屆期前半年，行政院得視情況延長之，並以一次為限。 |
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第二十五條 社會住宅承租者，應以無自有住宅或一定所得、一定財產標準以下之家庭或個人為限。 前項社會住宅承租者之申請資格、程序、租金計算、分級收費、租賃與續租期限及其他應遵行事項之辦法或自治法規，由主管機關定之。 社會住宅承租者之租金計算，中央主管機關應斟酌承租者所得狀況、負擔能力及市場行情，訂定分級收費原則，並定期檢討之。 第二項租金之訂定，不適用土地法第九十四條及第九十七條規定。
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第二十五條 社會住宅承租者，應以無自有住宅或一定所得、一定財產標準以下之家庭或個人為限。 前項社會住宅承租者之申請資格、程序、租金計算、分級收費、租賃與續租期限及其他應遵行事項之辦法或自治法規，由主管機關定之。 社會住宅承租者之租金計算，主管機關應斟酌承租者所得狀況、負擔能力及市場行情，訂定分級收費基準，並定期檢討之。 第二項租金之訂定，不適用土地法第九十四條及第九十七條規定。 |
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第四十條 為提升居住品質，中央主管機關應衡酌社會經濟發展狀況、公共安全及衛生、居住需求等，訂定基本居住水準，作為住宅政策規劃及住宅補貼之依據。 前項基本居住水準，中央主管機關應每四年進行檢視修正。 直轄市、縣（市）主管機關應清查不符基本居住水準家戶之居住狀況，並得訂定輔導改善執行計畫，以確保符合國民基本居住水準。 中央主管機關應補助直轄市、縣（市）主管機關，執行前項清查作業。
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第四十條 為提升居住品質，中央主管機關應衡酌社會經濟發展狀況、公共安全及衛生、居住需求等，訂定基本居住水準，作為住宅政策規劃及住宅補貼之依據。 前項基本居住水準，中央主管機關應每四年進行檢視修正。 直轄市、縣（市）主管機關應清查不符基本居住水準家戶之居住狀況，並得訂定輔導改善執行計畫，以確保符合國民基本居住水準。 |
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第四十一條 為提升住宅社區環境品質，直轄市、縣（市）主管機關應主動辦理下列事項，並納入住宅計畫： 一、住宅社區無障礙空間之營造及改善。 二、公寓大廈屋頂、外牆、建築物設備及雜項工作物之修繕及美化。 三、住宅社區發展諮詢及技術之提供。 四、社區整體營造、環境改造或環境保育、電動車輛充電相關設備之推動。 五、住宅社區組織團體之教育訓練。 六、配合住宅計畫目標或特定政策之項目。 七、其他經主管機關認有必要之事項。
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第四十一條 為提升住宅社區環境品質，直轄市、縣（市）主管機關應主動辦理下列事項，並納入住宅計畫： 一、住宅社區無障礙空間之營造及改善。 二、公寓大廈屋頂、外牆、建築物設備及雜項工作物之修繕及美化。 三、住宅社區發展諮詢及技術之提供。 四、社區整體營造、環境改造或環境保育之推動。 五、住宅社區組織團體之教育訓練。 六、配合住宅計畫目標或特定政策之項目。 七、其他經主管機關認有必要之事項。 |
通過附帶決議6項：
1.
包租代管單位成本遠高於租金補貼，但比較包租代管（一、二期）與租金補貼（108年、109年）數據後，在物件平均價格及弱勢協助比例，包租代管相對於租金補貼並未有顯著之成效。包租代管單位成本遠高於租補，其正當性與必要性應建立在：面對租屋市場歧視，更能協助「租不起且租不到」的弱勢者獲得安居租所。
目前包租代管多是一年一簽，但是在租屋市場易受歧視群體，如獨居老人、身心障礙者，仍時常面臨不合理待遇，例如弱勢房客承租未滿一年甚至半年，即有房東要求終止租約，理由僅是要收回自用或出售，雖然會依約給予賠償，但弱勢房客遭遇突然終止租約，後續找屋搬家較一般房客困難且成本高。
目前包租代管第三期的弱勢比例雖已達50%，但業者在弱勢中，仍以選擇有家人老人，或有家人的身心障礙者為主，對於最弱勢者的租屋處境。
爰要求營建署應進一步提高包租代管弱勢比例，並優先保障獨居老人及身心障礙者之需求。
2.
自住宅法民國九十九年立法迄今，無任何民間以第十九條第二項第一款至第三款之新建；增建、改建、修建、修繕同一宗建築基地之既有建築物及購買建築物等方式興辦社會住宅之案例。而民間難以興辦之癥結，在於難以取得必要之資金。住宅法第二十四條雖規定：「主管機關得視新建、購買、增建、改建、修建或修繕社會住宅資金融通之必要，自行或協助民間向中長期資金主管機關申請提供中長期資金。」惟所謂自行或協助民間向中長期資金主管機關申請提供中長期資金，現階段僅有「成立社會住宅融資服務平臺方案」，由該平臺居中媒合本國銀行及地方政府，協助取得較低利率之中期融資。然而，民間欠缺財務擔保，以致於雖有媒合服務，仍難以向金融機構取得興辦社會住宅所必要之融資。
為促進民間興辦社會住宅，爰請內政部於指定期間內完成下列事項，並向立法院內政委員會提出報告：
一、於本法通過一年內，盤點民間興辦社會住宅所遭遇之障礙，同時蒐集、比較我國現有各類資金補助方式（例如國家融資保證機制、房屋貸款或建築貸款方案）。
二、於本法通過後一年內，針對社會住宅資金融通可得採行之協助方式，進行可行性評估。
3.
中央主管機關訂定社會住宅分級收費原則，以直接興建社會住宅為範圍，不涉及包租代管社會住宅。
4.
住宅法第二十五條第三項雖明定：「社會住宅承租者之租金計算，主管機關應斟酌承租者所得狀況、負擔能力及市場行情，訂定分級收費基準，並定期檢討之」，惟各縣市社會住宅之租金計價方式除均有差異，且多有未適當斟酌可負擔精神，以致有所得分位較低者，租金負擔率反而較高之狀況。為避免各縣市所定標準未妥善考量社會住宅承租人之特性與需求，以致偏離本法立法意旨。爰請各級主管機關應於本法修正通過後，依據下列意旨解釋、執行本法之規定：
一、依據第十九條第一項第一款至第四款或第二項第一款至第三款興辦之社會住宅，中央主管機關應明定分級收費基準之制定原則，各級主管機關並應於制定分級收費基準時，斟酌承租者所得狀況、負擔能力及不同地區市場行情訂定，並應定期檢討之。
二、依據第十九條第一項第五款、第六款或第二項第四款興辦社會住宅，應訂定租金分級補助標準。
5.
目前社會住宅租金計價方式各縣市各有不同，產生一國多制亂象，租金負擔亦呈現明顯的垂直不公，即所得分位較低之弱勢，租金負擔率越高，不符合可負擔精神，以臺北市明倫社會住宅為例，最低生活費1.5至3.5倍之一般戶租金所得比僅21.6%，然而最低生活費1倍以下之一般戶租金所得比竟高達50.8%，造成社會住宅理應優先照顧的社會經濟底層卻「看得到，租不起」。為符合可負擔精神及避免一國多制，中央主管機關訂定社會住宅租金定價基準時應考量優先戶之租金所得比等因素，並訂定全國一致之租金定價基準，以符合興辦社會住宅之精神。惟訂定租金之收費基準時應考量承租者收入上限，優先戶亦應研議訂定細緻之分層收費基準，如低收入戶、中低收入戶之收入上限，否則社會住宅精神將蕩然無存。
6.
立法院吳玉琴委員等16人、江永昌委員等24人、時代力量黨團提案修正第47條，新增市場規模、社會經濟弱勢居住狀況、住宅補貼情形、買賣及租賃市場相關資訊與不符基本居住水準狀況等住宅資訊蒐集項目，由於內政部已按同條第4項訂定「住宅相關資訊蒐集及獎勵辦法」第3條第1項，與地方政府相關資料提供機關研定「住宅相關資訊項目表」，以明確蒐集項目，請內政部進一步研究或委外，待有具體意見及可行方案，修正「住宅相關資訊項目表」，以了解市場動能、交易熱絡程度、社會弱勢居住狀況等情形，提供住宅計畫、政策之基礎資訊。