明倫社宅很貴仍爆滿？
「夾心世代」與「排貧」的社宅定價
廖庭輝 專業者都市改革組織、社會住宅推動聯盟 研究員
(本文刊登於鳴人堂專欄)
台北市明倫社宅開放申請後，租金過高問題便持續遭到批評，但同時該社宅354戶的可申請名額（扣除青創戶26戶），卻在一週後有高達1,378人申請。(1)為什麼一間貴到輿論罵翻的社會住宅，卻仍然供不應求？
有一種說法，是「明倫社宅的租金並不離譜，市場上供不應求就是明證。即便很多人批評租金太高，也不過是口嫌體正直的展現」。但真的是這樣嗎？
社宅很貴仍供不應求：不健全的購屋租屋市場
明倫社宅是否過於昂貴，以及其昂貴的原因所在，筆者已在個人平台發文詳述過。簡單來說，明倫社宅的確十分昂貴，但其昂貴的根本遠因在於台灣社會住宅興辦的「完全自償」思維；近因則是明倫在設計、興建上的成本控管問題。
既然如此，為什麼明倫社宅還會供不應求？關鍵在於社會住宅作為整體住宅政策的一環，同時也受到購屋市場與租屋市場的狀態連動。這就必須談及住宅體系的三個環節：「購屋市場」、「租屋市場」、「可負擔住宅體系（社會住宅）」之間的分工聯繫。
由於居住為民生必需品，不能完全當商品炒作，(2)在理想的狀態下，政府會透過各種政策引導與介入，讓購屋市場與租屋市場得以健全運作。而無法進入市場取得住房的弱勢，基於社會正義與共同體的概念，就需要國家提供社會安全網承接，這就是以社會住宅為首的可負擔住宅體系的工作。
但如果購屋市場與租屋市場出現了各種不健全與扭曲的狀況，如高房價、租屋黑市、住宅品質不佳等問題，那麼原本可以在市場中尋找住房的民眾，就會湧入社會住宅當中，讓社會住宅負擔大幅增加。
香港就是最明顯的案例，由於其政策在購屋市場與租屋市場相對不作為，所以大量民眾排隊等候社會住宅，縱使社會住宅佔住宅存量比例超過30%，社會住宅仍供不應求。而台灣目前社會住宅佔住宅存量比例僅0.18%，壓力可想而知。
「夾心世代」：買不起房，租不好房，就擠社宅
回到這次的明倫社宅案例，北市社宅的收入門檻為家庭年所得低於158萬，且平均每人每月收入不超過59,518元。其中有三成五為社經條件較為弱勢的「特殊身分保障戶」，六成五則為「一般身分戶」。
這些月收最高可達近6萬的「一般身分戶」，正是台灣居住困境的「夾心世代」：他們不夠有錢到可以買得起價格愈加誇張的房子，但又不夠窮到可以一輩子領政府的補貼，而在租屋市場上他們也找不到品質足夠好又穩定的住宅。
因此，這個群體就成為了明倫社宅申請數量的大宗，以筆者寫作時申請人數計算，一般戶申請數佔申請總數85.9%，申請比例遠超社宅原本應當優先照顧的特殊戶。
而社宅整體中籤率最低、對社宅供不應求感受最深的，也是這個群體。同樣以當前申請人數計算，一般戶抽取一房型中籤率僅16%，二房型中籤率僅21%。對這個群體而言，明倫租金即便不便宜，但卻是有裝潢的新成屋。且附近有捷運、公園，還有設置公托等設施，更重要的是當前租屋市場絕對沒有的「至少保障三年租期」，當然就讓人趨之若鶩。
但這意味著明倫昂貴的租金沒問題嗎？其實不是明倫的租金沒問題，只是因為購屋與租屋市場太糟糕，而這些夾心世代又剛好還付得起明倫的租金，讓明倫因此顯得是一個划算的選擇罷了。
明倫社宅的租金是混居，還是排貧？
台灣的社會住宅在興辦初始，為安撫在地反對者與財務上要求「完全自償」，並未採取各國「區域混居」模式，而是採「單一社宅混居」，也就是在一棟社宅當中同時招募一般戶與特殊戶。這就是台北市長柯文哲說的「不希望整棟社會住宅裡面住的都是窮人」、「社宅要混居、共榮」的理路來源。
但不同於一般戶有能力接受較高額的租金，弱勢的租金可負擔能力更加有限。因此目前社宅的特殊或經濟弱勢戶，均由政府進一步補貼降低租金。而明倫社宅目前的特殊戶租金，是否能夠順利讓經濟弱勢得以入住混居呢？
以最高補貼額度，也就是經濟能力最弱，未達最低生活費收入標準一倍（家庭總收入平均每人每月17,005元以下）的特殊戶租金來看，一房型最便宜的戶型租金為8,900，二房型為21,900，三房型為36,000；以房型直接對應戶內可工作人數（一房型為一人、二房型為二人，以此類推）進行計算，其負擔程度如下：
也就是說，若今天有一位單身低收入民眾想要入住明倫社宅最便宜的一房型社宅，即便在最優惠的打折過後，其租金就超過他每月所得上限的一半了，遠遠超過其可負擔的能力，更遑論租金所得比更高的二、三房。
而且明倫社宅在定價昂貴的同時，對最弱勢群體的補貼額度上相較於其他社宅也是最低的。由於三房型的價格遠遠超過一房型，因此過去北市社宅在三房型所給予的補貼額度，均遠較一房型為高，但這樣的差異原則在這次明倫社宅的租金中卻沒有體現，造成三房型租金所得比被大幅拉高。
為什麼租金最高昂的明倫社宅，台北市政府的特殊戶租金補貼卻反而最少，筆者暫時不得而知。但當柯文哲市長說台北市的社宅戰略是「混居、共榮」，社宅租金卻昂貴至此時，「混居、共榮」的理念將被高租金侵蝕殆盡，反而很可能成為新的排貧手段。
改善社宅體質，可負擔基準與市場改革應並重
由於台灣購屋與租屋市場的不健全，大量夾心世代湧入社會住宅，除了對社會住宅造成更多壓力，在「供不應求」表象下，也掩蓋了弱勢逐漸被排擠的事實。也就是說，如果租金已經高到許多特殊戶無法入住，那麼明倫社宅就不再是「混居社宅」，而是成為「中產租屋」。
要讓社會住宅回歸弱勢協助優先的初衷，首要關鍵是以「可負擔基準」重新檢視社宅租金與補貼，讓弱勢得以負擔起社宅的租金。但面對夾心世代湧入社宅的警訊，政府也必須回頭整頓購屋與租屋市場，透過資訊透明化、稅制合理化、租屋黑市等改革，讓民眾得以在健全的市場上尋找住房，而非將社宅作為迴避改革的止痛劑。
(1).數據來自台北市社會住宅招租網（擷取時間：2020/12/03，18:00）。
(2).住宅同時具備「消費財（使用價值）」與「資本財（交換價值）」兩種性質。因此，各國均或多或少有介入住宅市場的相關政策，而非完全作為商品看待。