作者／徐志維 社會住宅推動聯盟研究員
長久以來，我國的弱勢居住問題一直處於「半透明」狀態，尤以大眾傳播和政治兩大領域為最。弱勢居住問題隱而不顯，除非發生極端衝突（例如社區居民抗議社會住宅及中繼住宅進駐），或是受媒體青睞的個別事件（例如去年的「賴伯伯租住違建被拆除卻找無厝」、「廿七位無依老人蝸居破舊公寓」等）。透過媒體報導，民眾或許清楚個別案例的梗概，卻不一定明瞭這些個案問題發生的深層因素。
另一方面，政府長期低估／誤判弱勢居住問題，未積極推動政策或立法保障弱勢者的居住權益，坐視弱勢者自行在市場掙扎（美其名「契約自由」或「自由市場」原則），是今時弱勢居住權益不彰的重要成因。
許多弱勢因經濟因素而（不得不）選擇租屋，在房價不受控高漲的今日更是如此。然而租屋市場的無政府狀態，惡劣的租屋環境已成為多數居住困境萌生的大背景。是以本文將從弱勢租屋居住的幾個面向切入，為各位讀者剖析弱勢居住的現在及未來。
先來讓我們看看一則真實故事：
無奈的選擇：章奶奶（化名）的找屋人生[1]
章奶奶來自上海，30年前再婚，嫁至台灣，和丈夫居住在桃園一處違建民宅。前些年丈夫過世，拿著丈夫留下的半俸及中低收入老人生活津貼，倒也能維持獨居生活。直到違建住宅被拆，顧及就醫需求，決定搬至台北居住，租了一處雅房，月租金3000元，費用少，負擔輕。豈料居住尚未安定，又遭房東要求搬遷，必須再次找屋。租屋四處碰壁下，章奶奶求助崔媽媽基金會，恰有一萬里房屋出租，同樣是3000元的低租金，但前提是此屋不再整修，未提供家具設備，一切房客自行負責，亦無法申請租金補貼。
章奶奶一聽見如此便宜的租金，即決定承租，幾天後便入住這一處十幾年無人居住，家徒四壁，充斥垃圾、壁癌、霉味的公寓頂樓住房。初次到訪的我們著實吃驚，無法接受這樣的屋況還能住人嗎？章奶奶眼眶泛紅哽咽地說：「看到這樣的房子，實在很心酸。」卻又強顏歡笑:「沒有地方可以這麼便宜，租金3千元就很開心了，不要去想，要想開心的事。」
接觸過弱勢居住服務的朋友，就會知道章奶奶的故事並不少見，多數前來尋求租屋協助的弱勢者，都有相似的「背景」和「遭遇」：除了經濟窘困（高度仰賴政府的補助），他們通常還具有老弱病殘多重弱勢狀態，即便有補貼可負擔較高租金，房東還是會顧慮他們其它的狀態，比如長者如果往生了，房子就會變成凶宅（因此獨居老人只能租到沒有增值空間的爛房子）；如果是肢障者，就會需要低樓層及裝設無障礙設備，但房東很難接受房間被改裝；如果是單親扶養小孩的婦女，則會擔心她們會不會無法穩定繳租…等等。
總結而言，弱勢居住呈現「三不一沒有」的困境：「租不起」、「租不到」、「租不穩定」，以及「沒有足夠的居住安全網」，後面將簡單說明這四類困境。
一不：「租不起」
跟不動產買賣的獲利空間相較，租屋利潤低、回收期又長。致使租屋物件兩極化：一類是稍具品質及專業管理的物件，往往定價昂貴藉以保證高收益，它們的目標客層是中產家庭與商務人士；另一類是價格較便宜，但品質和管理不佳，這類物件常見於非合法（如頂樓加蓋）或中古房屋，它們的目標客層為學生、上班族。
還有一類，屬於屋況極其糟糕，房東無心也無力經營的物件，它們本不應做為住宅出租，然而低廉的租金，讓不少弱勢趨之若鶩。這類住宅一般是地下化經營，為了避稅，時常不容許房客申領租金補貼（避免租稅曝光），使弱勢者時常陷入「租不起可以領租金補貼的房屋」和「租得起卻無法領租金補貼」的兩難，不是瞞著房東申請租金補貼（一旦被發現就是漲租或終止租約），或是乾脆放棄領取。
和「租不起」相關的問題是「住不進」。便宜的房屋也意味基本設施簡陋，可能連電梯、消防安全設備都欠缺，遑論是無障礙設施。這類租屋物件對於高齡者和下肢障礙者而言，就算租得起也住不進去。
二不：「租不到」
即便不考慮屋況品質，弱勢也不見得就「租得到」！這是因為（1）房屋空置成本偏低（持有稅賦低）及修繕成本高，倘若房東未有急迫需求，往往寧可閒置，也不願輕易出租，這類屋源反而供不應求，亦致使房東有挑揀房客的權力；（2）我國租屋市場以小房東為主體，個人房東或其代理人通常因不具專業經營能力，多在「面試」階段排除外觀易被辨識、形成烙印的部分經社弱勢。
因此，經濟或社會弱勢者只能不斷尋覓願意接受他們的房東，或是被迫選擇品質更爛的房屋。
三不：「租不穩定」
房屋買賣銀貨兩訖，房屋租賃卻需要契約雙方共同長期經營，任一方出問題都會影響這段關係的穩定性。不幸的是，相較一般租客，弱勢房客在租屋過程注定要面對更多的考驗。比如（1）屋況愈差，租屋期間愈易反覆遇到修繕問題，假使房東無心或無力自行處理，就可能不斷引發爭端；（2）對於房東而言，這段關係也像是顆不定時炸彈，不僅擔心房客不繳租金，更害怕弱勢房客繳不出租金時不願搬走，反而沾染更多糾紛。
即使是一般民眾，也都需要高EQ來維持穩定的租賃關係，對於弱勢者的承租方和出租方而言更是如此。無奈的是，在缺乏基本的居住權／租賃權利義務的保障下，弱勢者的承租方和出租方往往無力維繫理想的租賃關係，必有一方甚或雙方要經受折磨。
一沒有：「沒有足夠的居住安全網」
弱勢房客在租屋市場所面臨的種種困境，除市場本身的問題（權利義務規範不明、糾紛處理機制不足），更重要的是政府沒有建立足夠的居住安全網。圖4以單親／受暴婦女居住選擇為例，可以清楚看到由於政府的社會住宅和租金補貼政策嚴重薄弱，致使單親／受暴婦女被迫自行到市場上租屋。
世界先進國家多以社會住宅為居住安全網的基礎，租金補貼為輔，完善的租屋市場是最後一道防線。以鄰國日、韓為例，均至少有占總體住宅存量5%的社會住宅，專供較低所得和社會弱勢者承租，由政府承擔照顧弱勢居住的責任；針對整體出租市場，立法規範住宅租賃的權利義務，使租賃行為有所依循，再以各類租金補貼及扶助政策支援不同弱勢者的租屋權[2]。
我國的弱勢居住政策則是反世界潮流而行。截至2017年初，社會住宅存量不及萬戶，占總體住宅存量0.1%。但據內政部估計，光是六類弱勢[3]對社會住宅的需求量（＝無自有住宅且有租屋困難者）就高達32多萬戶！居住困難者甚眾，政府卻不從社會住宅和改善租屋市場體質入手，僅試圖發錢（租金補貼）了事，形同將弱勢權益丟給不成熟、充斥亂象的租屋市場去保障，此種作法無異於緣木求魚。
小結
經過社會住宅推動聯盟、崔媽媽基金會等民間團體多年倡議，政府逐漸正視社會住宅的必要性，亦順利完成〈住宅法〉全面翻修。以此為契機，我們除敦促政府加快興辦社會住宅的步伐，也要求政府健全租屋市場，以及依據民眾合理負擔能力制定補貼制度、擬定多元居住支援方案，打造完善的居住安全網。
近期民間團體會持續關注政府改革租屋市場的實際作為，尤以租賃雙方的權利義務、改善糾紛處理機制為重點，使租屋市場不再是黑市，最終減少「租不起」、「租不到」、「租不穩定」，以及「沒有足夠的居住安全網」四大現象，讓各類弱勢都得到基本的居住保障、「居住人權」不再流於政治口號！
刊載於法律扶助基金會電子報
http://www.laf.org.tw/index.php?action=LAFBaoBao-detail&tag=232&id=32
[1] 更多弱勢居住個案故事請見崔媽媽基金會官網（舊版）。
[2] 例如日本政府制訂「特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律」，補貼民間住宅改良其房屋，並以較低租金供特定弱勢承租。
[3] 六類弱勢係指：低收入戶、中低收入身心障礙家庭、中低收入老人家庭、單親家庭、育有未成年子女3人以上家庭、離開安置機構（家庭）青少年。