別再灌「可收益性」社會住宅這種迷湯了！
彭揚凱 社會住宅推動聯盟召集人
轉載於天下獨立評論 2015/1/7
日前，壽險公會釋出「撥270億在新北市蓋3萬戶社會住宅」的訊息，引發各界報導關注，亦有經濟學者撰文力讚此為「可收益」的創新模式。據筆者瞭解，此僅為公會單方面釋出信息，做為政策尚有距離，然本文想藉此事例，提出一詰問：「收益性」社會住宅真的可行嗎？
社會住宅興辦推動，不論是政府還是民間來做，土地、資金、興建及營運管理為最關鍵三大課題。就此次壽險公會提出之構想，為「政府拿出位於都會區、交通便利的國有土地，由民間資金興建社會住宅或青年住宅。」看似美好，殊不知此模式有三大盲點並未被釐清。
● 壽險業出錢是否比較划算？
首先，按公會目前的算盤，政府出地、壽險業出錢，但沒講清楚的是，負責興建及營運管理的是誰？壽險業基於長期、穩定的投報的資金配置考量，相較於一般地產商，或應較有意願投資租賃住宅。但目前公會所提構想，強調的是出資角色，講白一點就是借錢賺利息(3%投報)，至於真正風險所在的興建及營運管理，則語焉不詳。如僅只是資金提供角色，目前低利率、多游資情境下，會比跟銀行土建融資划算嗎？更遑論依據住宅法，興建社會住宅可由政府「中長期資金」融通及利息補貼。當然，壽險業如願接手興建及營運管理則另當別論，但這是他們的專長嗎？他們願意承擔嗎？
● 社會住宅成本難道只有興建？
其次，公會對財務的估算過度誇大與輕忽樂觀。依照他們自己的算法，每坪造價10萬，每戶20坪，投資270億也只能興建一萬餘戶，何來三萬戶之有？此乃過度誇大！又其投報試算，除未考慮社會住宅性質高估租金外，更離譜的是僅考量營建經費，殊不知全世界社會住宅成本估算，皆必須計入後續40到50年的中長期修繕與管理營運支出，依據日、韓、香港等國經驗，此約為興建經費的六成到八成。當此項修繕與管理計入成本後，3%投報的算式立即破功，實為輕忽樂觀！試問，租金與市價相差無幾這是社會住宅嗎？收益都讓你拿了，中長期修繕與管理營運支出的錢誰買單呢？
● 為何各國都不做「可收益性」社會住宅？
第三，是「可收益性」社會住宅的迷思。簡單的說，社會住宅為具福利（低於市場租金）性質之投資，不論是政府或是民間興辦，純就租金收益皆不足以回攤興建營運成本，最終都需政府（不同形式）補貼，這在世界各國經驗無一例外。如「可收益性」社會住宅果真可行，無疑是創了台灣奇蹟、世界首例，相對歐、美、日、韓這些投入鉅額補貼的作法豈不愚蠢至極！他們都是笨蛋嗎？
● 政府為主、民間為輔
老話一句，天下沒有白吃的午餐！壽險業或民間興辦不是不行，但應面對興建及營運管理的執行，並在財務估算上應立基於低廉租金並反應全部成本，誠實說出為達3%投報需政府怎樣的補貼協助？相對地，政府應重行思考興辦社會住宅時它的角色為何？「不出錢、少責任」是不可能的，因此在政府還是民間興辦的考量上，回歸到以「公帑節省價值(Value for Money)」與「社會益本分析」(Social Cost Benefit Analysis)做為評估指標，才是正道。
基於台灣社會住宅存量嚴重不足的急迫性，又考量當下房產市場生態現實，我還是主張，「政府興辦為主、民間興辦為輔」才是當下優先的選擇途徑。循此，政府帶頭累積社會住宅整體能力（know-how），至於民間參與，則先從營運管理接手，再逐步發展到如同歐美民間住宅法人從頭至尾一把抓，方為務實作法。請各界慎思，別再灌「可收益性」社會住宅這種迷湯了！