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2014年8月19日 星期二

國外案例─亞洲五國社會住宅比較_111.1.26 更新

亞洲五國社會住宅比較
111.1.26 更新

 

日本

韓國

香港

新加坡

台灣

公營住宅

公共賃貸住宅

公共屋邨

出租組屋

社會住宅

供給戶數

2,669,500戶
(4.98%)*

包含公營、UR賃貸、公社住宅等

1,737,078戶
(9.37%)*

包含永久、50年、國民賃貸住宅等

808,900戶
(27.48%)

63,773戶
(5.88%)

19,522戶
(0.21%)

啟動年代及背景

二次大戰後百廢待舉,住宅短缺,租金高漲,1951年通過「公營住宅法」,由中央政府以預算支持地方興辦公營住宅。

1980年代為舉辦奧運拆除大量違建引發嚴重社會衝突,於1989年啟動第一批公共賃貸住宅,而後歷任總統均推動相關政策。

1953 年的石狹尾寮屋大火促使政府嚴肅面對住宅問題;1973年成立「房屋委員會」,持續興建公屋至今。

為解決住宅短缺與貧民窟問題,且體認居住為國家發展的基礎,1960年成立「建屋發展局」(HDB) 後積極推動興建組屋。

1966年開始第一批「平價住宅」,提供台北市底層弱勢,後政策中斷。至2010年,社會住宅才又因高房價而受到重視。

推動體系

中央政府提供政策、立法、預算、金融等協助,地方政府為實務推動者。具一定規模的地方政府可成立「住宅公社」來協助相關業務。

由政府 (中央及地方) 擬定政策及方向,並出資成立公法人來實務推動。中央為「LH公社」,首爾市為「SH公社」。

由「房屋委員會及房屋署」直接自行興建。

由「建屋發展局」(HDB) 直接自行興建。

早期以地方政府為興辦主體,由中央訂定住宅政策目標。第二階段社宅推動由中央行政法人國家住宅及都市更新中心為主。

租金

依區位條件、住宅面積、家庭收入等係數來設算租金。其公式考量入住者負擔,為各國中最細緻。

提供給最底層者,為市場租金的30%以下。提供給中等收入以下者,為市場租金之80%以下。

租金約為60-67港幣/平方公尺(2020)
針對低收、中低收、長者家庭可獲一半至四分之一之租金減免。

因提供給最弱勢的家庭租用,每月僅收26275元新幣 (6246,600元新台幣) 之間。租金依家庭收入、申請組屋次數及房型而異。

早期平宅收取數百至數千元的借住維護費。現行社宅租金多一般戶市場8折、弱勢戶64折;台北市、桃園市按所得採分級租金制。

對象(收入限制)

以家庭收入0~25%分位點為原則;特殊弱勢對象 (如身心障、老人) 放寬至40%分位點。

區分不同住宅類型,以家庭收入10%分位點以下、或20-40%分位點為原則

依照家庭人數訂定每月最高收入限額及總資產淨值限額。
若家庭成員均年滿60歲,限額為規定之2倍。

家庭月收入不得超過1,500元新幣 (約合新台幣3.6萬元)

早期平宅限定低收入戶、出租國宅限定20%分位點以下。現行社宅限定家庭年所得50%分位點以下。

另住宅法保障社宅至少提供40%13項經濟或社會弱勢者。

租期

無租期限制。

不同類型出租房屋有不同租期限制,包括永久居住、51050年等租期皆有。

無租期限制。
另訂「富戶政策」,若家庭收入、總資產超過規定等條件,須遷離公屋。

無租期限制。

早期平宅無租期限制。現行社宅一般戶租期最長不超過6年,符合經濟或社會弱勢身分者,得延長至12年。

相關法規

公營住宅法(1951)
住宅供給公社法(1965)
居住生活基本法(2006)

住宅法(1963)
住宅建設促進法(1972)
賃貸住宅建設促進法(1984)
公共住宅特別法(2015)

房屋條例(1973)

住宅發展法(1959)

住宅法(2011)
內政部興辦社會住宅出租辦法
(2017)


1日本(2018) 公營住宅1,922,300(3.59%)

都市再生機構(UR)與公社賃貸住宅747,200(1.39%)

2韓國(2020) 公共賃貸住宅包含以下各類~

永久賃貸住宅212,985(1.15%)50年賃貸住宅111,745(0.6%)國民賃貸住宅564,265(3.05%)、幸福住宅89,070(0.48%)、長期全貰住宅35,658(0.19%)10年賃貸住宅(租轉售)214,817(1.16%)5年賃貸住宅(租轉售)35,692(0.19%)、員工賃貸住宅11,646(0.06%)、現房購買賃貸住宅178,351(0.96%)、現房全貰賃貸住宅282,849(1.53%)

資料來源:

日本 住宅・土地統計調査 平成30(2018)住宅・土地統計調査 

      住宅の所有の関係(9区分)別住宅数-全国,都道府県, 21大都市

https://www.e-stat.go.jp/dbview?sid=0003355476

韓國 出租住宅存量情祥統計表

      주택임대주택통계임대주택 재고현황(2020).xlsx 

http://stat.molit.go.kr/portal/cate/partStts.do?stts=0150000

香港   香港特別行政區政府(2021),政府統計處,香港統計年刊2021年,頁233

https://www.censtatd.gov.hk/tc/EIndexbySubject.html?scode=460&pcode=B1010003

新加坡   HDB Annual Report 2020/2021,P16-17

https://www20.hdb.gov.sg/fi10/fi10221p.nsf/hdb/2021/assets/ebooks/key-statistics.pdf

台灣  營建署社會住宅興辦進度

https://pip.moi.gov.tw/V3/B/SCRB0501.aspx?mode=7