2011年5月20日 星期五

100.5.19_台北市公營住宅公聽會-住盟發言稿

台北市公營住宅公聽會-住盟發言稿

臺北市政府在於興辦公營出租住宅時,應提供示範基地民眾具體的環境品質改善、創造在地社區共榮的誠意及決心,長期投入公共建設及社區營造資源的誠意及具體承諾,以做出示範性的成績,創造在地社區,承租房客、市府三贏的局面。否則在地居民將依舊反對,甚至關閉溝通協商的大門。

■建議政府應對公營出租住宅示範基地的政策承諾

.找最好的建築師進行規劃設計、找好的營造廠,進行有品質的施工
.找好的經營管理團隊,維護大樓的經營品質。

.保留社宅基地的開放空間,成為當地的鄰里公園。
.改善週邊鄰里社區的環境品質,協助周邊老舊社區進行公辦都更重建、及整建維護的補助。
.公營出租住宅的一二樓留做在地週邊鄰里的社區活動中心、社區福利資源中心
.導入社會福利資源,推動週邊鄰里的福利社造工作(托育、托老)
.導入全台最好的社區營造團隊,長期推動當地社區的社造工作。

.協調公車路線,創造在地社區大眾運輸服務的便利性
.保留一定比例出租住宅優先提供給在地居民承租(在地新婚夫妻、助妳好孕)
.公營出租住宅的地下停車場優先讓在地社區居民承租

以上做為是為了讓週邊鄰里感受到公營出租住宅推動真能帶動整體社區的生活品質提升,創造出整體社區的價值,才不致屢被當成鄰避設施被排斥拒絕。關於此投入資源的施政決心,臺北市政府責無旁貸。

2011年5月10日 星期二

【聲明稿】揭穿當前住宅政策的真相 100.5.10

揭穿當前住宅政策的真相


公平稅改聯盟、反貧困聯盟、台少盟、台灣勞工陣線、社會住宅推動聯盟、無殼蝸牛聯盟 (依筆劃序)

打從去年底央行開始實施的選擇性信用管制,上個月奢侈稅立法通過,以及立法院刻正審議不動產資訊透明化相關法案等,原以為政府在高房價民怨下終於有點作為了。但就在上周,經建會突然拋出「現代住宅」方案、行政院放寬優惠貸款上限,以張金鶚教授所言的「左手打房、右手護房」的方式,瞬間澆熄了居住正義的微弱火花。這突顯了政府對於台灣住宅政策缺乏核心思維與理念堅持,且整個行政體系陷入「既要安撫百姓、又要照顧建商」此種妄想左右逢源但又自相矛盾的多頭馬車狀態。

鑑於本週三(5/11)立法院內政委員會要求政府就「住宅政策」進行專題報告並備詢,我們願就政府當前住宅政策以及相關方案之問題予以指認並提出建議,供各界參考。分述如下:

強化公屋出租 實現居住正義【中時社論】2011-05-10

社論-強化公屋出租 實現居住正義
中國時報 【本報訊】

 在「居住正義」的倡議下,除了行政院長吳敦義表示要實現「住者有其屋」的理想外,經建會也釋出蓋現代住宅,號稱「租得起就買得起」的訊息;政府同時把優惠房貸整合,最高可貸七二○萬元,貸款年限由廿年延長到三十年。這些思維幾乎都以「民眾擁有房屋」為主軸。但我們認為要實現居住正義,國內目前該強化的應是公屋的出租而非出售。

 實現「住者有其屋」確實是高尚的理想,值得政府努力。但如果這個「有其屋」是指擁有房屋,則斷不可能實現。歷史上只有那種百分之百社會主義、公有制的國家才可能實現,但其流弊則更嚴重。但如果「有其屋」是指擁有居住的房子─不論是政府透過租金補貼、或公屋的出租,讓經濟弱勢者得有安身立命之住所,則較有可能實現。

 我們所以不談政府興建房屋,再以較低價格出售給經濟弱勢民眾的作法,是因為這種「國宅政策」,台灣早已作了數十年,最後無以為繼。因為,政府找地、蓋屋再出售,幸運以低價買到的民眾如中樂透;但政府手上卻再無籌碼。最後越蓋越偏遠、找地越來越難,終而吹熄燈號。如果三十年前政府就以建公屋出租為政策主軸,台北市內菁華區的大安、成功、正義、信園等國宅掌握在政府手上,可以出租給弱勢民眾,就不會變成弱勢者「被驅離市中心」。

 雖然台灣號稱自有房屋率達八五%,但實際擁有自有房屋者約七成左右,另外三成的無殼蝸牛,可能一輩子買不起房子,其中又有三成民眾收入遠低於平均值,這些人才是政府要實現居住正義的主要「服務客戶」。政府給予高額的七二○萬元貸款上限,坦白說,大部分上班族其實「借不起」這麼多的錢,而且一旦利率反轉,各種社會問題與金融問題齊來,情況會更慘。政府興建公屋給予低廉的租金優惠,才是解決其居住問題之正道。

 看看國外,鄰近的港、星、日,遠一點的歐美國家,都有相當比例的公屋出租給中低收入民眾。歐洲國家承租公屋的比例大概在二到三成,香港有三成民眾向政府租公屋居住,另外二成購買政府興建的公屋。星國則更有九成房子─所謂的組屋,是由政府興建出售與出租給需要的民眾。

 政府在黃金十年政策中,提出「住者有其屋」目標,方式之一就是找國有地,由政府以設定地上權方式興建住宅,這也是經建會這次提出「現代住宅」的藍本。經建會規畫設定地上權讓建商蓋屋,因為少了土地成本,所以可以較低價格賣給民眾。但這種想法卻犯了邏輯上的錯誤。一來,建商還是要有其賣屋屋利潤,表面上的低價其實是把國有地低價給建商蓋屋而降低者;與其如此,不如政府發包興建再出售或出租,至少免了中間的建商利潤,價格不是更低嗎?難怪,學者要罵是圖利建商。

 二來,設定地上權的後續問題。商用不動產設定地上權,權利義務明確,投資者算投資報酬率,到期就繳回土地,問題不大。但一般住宅,則會引發其它的社會問題,過去政府以設定地上權蓋的住宅出售後,都引發許多問題。因此,設定地上權的現代住宅絕對不是達到居住正義的正道。

 近年房價高漲,讓高房價成為民怨之首,政府先以奢侈稅抑制房市投機;同時也加強公屋(不論其名為合宜住宅、社會住宅、或現代住宅)的供給,也是正確的解決方式。但後者,我們認為應以出租為主軸,絕對不可蓋完出售了事,這樣只會重蹈國宅的覆轍。對政府出售的公屋,我們也認為應設定「買回條款」,購屋者如要出售時,以一定的計價方式,只能賣回給政府。如此才能讓出租與出售的公屋,籌碼永遠留在政府手上。

 不論是政府,或是社會民眾,都該修正過去一定要「擁有房子所有權」的觀念。政府實現居住正義、落實住者有其屋,公屋出租其實是更能實現其目標的方式。至於寄望房地產漲價能獲利、獲取資產價格上漲利益,這種「漲價歸私」的目標,則不該也不能是政府的責任。

成功的國宅 三大條件 (漢寶德.100.5.9)

成功的國宅 三大條件
2011-05-09 中國時報 【漢寶德】

 近來媒體對於政府的住宅政策仍有不斷的批評的聲音,政府的善意是很顯然的,但是一方面「打房」遇到營建界的反對,市場因而萎縮,而房價仍有上漲的呼聲,似乎不見成功;另方面,政府積極推動的社會住宅計畫,每受地方人士反對,因恐影響鄰近地區之房價,學者們都不看好。出租社會住宅,管理困難,經營不易是一端,而計畫中的數量也遠遠不足,與中低收入家庭之需要相距甚遠。誠然,以目前政府已提出的計畫,據說只有一千六百餘戶,且地處偏遠,不符社會大眾的期待。

 居住問題是國家最難解決的問題,需要龐大的資源,涉及土地的歸屬與國土的利用,與國家的基本政治信念息息相關,所以徹底解決民居問題者都是社會主義國家。在二戰後的歐洲,俄共與東德是一個極端,曾按需要建造大量的國民住宅。北歐國家,實施民主社會主義,用高稅率來興建大量社會住宅,創造了高品質及富庶的幸福社會。影響所及,西歐國家也推動國民安居的政策,甚至在新加坡也普建國宅。我國信奉的三民主義就是民主而又社會的政治主張,所以在六○、七○年代,在聯合國顧問的建議下,推行開發新市鎮,大量興建國宅的政策。為求效率化,曾成立住宅公司,以合理落實國宅政策的理想。

揠苗者也,非徒無益,而又害之【工商社論】 2011-05-09

社論-揠苗者也,非徒無益,而又害之
工商時報 【本報訊】

 孟子公孫丑上:「宋人有閔其苗之不長而揠之者,芒芒然歸,謂其人曰:今日病矣!予助苗長矣!其子趨而往視之,苗則槁矣。天下之不助苗長者寡矣。以為無益而舍之者,不耘苗者也;助之長者,揠苗者也,非徒無益,而又害之。」為落實馬英九總統「居住正義」的理念,行政院長吳敦義指示副院長陳冲召集跨部會協商,財政部、內政部、經建會等部會也積極配合,紛紛提出方案。雖然各部會用心良苦,但我們擔心若配套不足,或不能對症下藥,恐怕會使「居住正義」的各項方案,成為台灣版的「次級房貸」風暴之源。

 首先我們要指出,高房價才是「居住正義」不能落實的核心癥結。「奢侈稅」方案原本就是為了抑制炒房,因此以降低不動產需求為其主要策略。然而,近日各部會推出的各項方案,其中有些是屬於提高不動產需求的方案。兩者處理之對象雖有不同,但房仲業者及建商則認為從「奢侈稅」方案到各部會方案,對業者而言是「先搧耳光再給糖」。

 我們知道行政院的立意良好,且各部會所推出的方案,無論是「社會住宅」、「合宜住宅」或「現代住宅」等,都設有排富條款,目的在於照顧經濟弱勢者,以伸張「居住正義」。然而,除了「社會住宅」只租不售之外,不論「合宜住宅」或「現代住宅」都需由經濟弱勢者價購;資金來源之主要配套措施,則以內政部的「青年安心成家專案」、財政部的「青年安心成家貸款優惠專案」,以及華南銀行辦理的「公務人員築巢優利貸款」方案為主。前二者原先只能擇一辦理,已改為兩者可同時申辦(若為青年公務人員,是否可以三者都申辦?則未交代)。更進一步地,前二者之貸款期限可以延長為30年,以降低借款人每月的還本付息壓力。

 上述方案看似完備周全,但卻招致在野黨猛烈批判。以30年貸款期限而言,被批評為讓年輕人一輩子做屋奴;至於有關「合宜住宅」與「現代住宅」因需由經濟弱勢者價購,而由政府補貼房貸利息,則被在野黨批判為政府以納稅人血汗錢,間接幫助建商售屋,讓建商獲得利益。我們可以理解,在選舉將至,朝野激烈攻防的環境下,在野黨不但要監督執政黨的施政,更要雞蛋裡挑骨頭,以凸顯執政黨的不是。

 平心而論,如果未來優惠方案的執行,不是一成不變均設為30年,則在野黨批判優惠貸款使年輕人一輩子做屋奴就不見得有理。但如果銀行為消化浮濫資金,對於優惠方案貸款不嚴格審查,則政府以納稅人血汗錢補貼經濟弱勢者購屋,不但間接幫助建商,而且還增加銀行的授信風險。

 事實上,目前精華地區的地價仍顯著偏高,北部都會區的「房價所得比」也仍偏高,太積極推出低利優惠貸款,使資金浮濫的銀行業者,可能會「欣然」配合政策,以消化其爛頭寸。2008年的金融海嘯,原因雖多,但「次級房貸風暴」無論如何難脫其咎。美國「次級房貸」原本是信用或財力不佳以致無法從銀行取得正常房貸者,轉向不動產專業金融機構所獲得的貸款。如果這些不動產專業金融機構恪遵法令與行規,嚴格審查貸款人還款能力,不浮濫放款,即使次級房貸經過層層證券化包裝,也不致因貸款人還款困難而形成風暴,甚至導致滾雪球似的金融海嘯。

 台灣雖然沒有名義上的「次級房貸」,但太過於鼓勵經濟弱勢的年輕人去辦理房貸,在低利的誘因以及長時間寬限期的麻醉下,年輕人在寬限期內只要負擔些微利息,容易誤以為自己真的能負擔得起高價不動產。銀行在辦理授信時,應當不只看「房貸對房價比率」(Loan to Value),對「房貸對所得比率」(Loan to Income)更應嚴格把關,否則會產生放款浮濫現象。未來一旦房價景氣反轉向下,年輕人若發現做一輩子屋奴,還清房貸本息後的房屋價值竟大幅縮水,就可能與美國次級房貸風暴時一般,萌生寧可倒帳也不願繼續還債的道德風險,而使銀行業者苦吞壞帳。

 要言之,馬總統「居住正義」的理念應予肯定,但我們認為要有更周詳的配套措施。實現「居住正義」,最重要的是使「房價所得比」降低,亦即需要降低房價或提高所得。提高所得方面有賴經濟持續成長及每人平均生產力的提升,降低房價方面則應提高房屋供給或降低房屋需求。由於土地資源有限,提高房屋供給宜以租稅(例如奢侈稅)及實價課稅等措施,使許多炒房大戶的空屋被逼出來,或者儘量讓規劃中的捷運出入口設在公有地附近,從而在公有地興建大量社會住宅,讓低收入者也享有便捷交通。至於各部會提出的低利優惠貸款,在目前高房價時期,並不合宜,甚至誘使銀行業者以配合政策為名,對經濟弱勢者浮濫授信,從而提高未來台灣版「次級房貸風暴」發生的可能性,不能不慎重考量。

居住正義的不正確處方【經濟日報╱社論】 2011.05.09

居住正義的不正確處方
【經濟日報╱社論】

政府為體現居住正義,已立法自6月1日起對炒作房地產牟取暴利的投機客課徵奢侈稅,但新稅制尚未上路,最近政府卻動作頻頻,經建會表示將推出由政府無償給予70年地上權的「現代住宅」方案,讓所得水準較低、名下沒有房子的民眾有能力購置住宅。行政院亦研商放寬購屋多元優惠措施,提高青年購屋貸款額度最高可達720萬元。此等措施讓社會感覺政府住屋政策雜亂無章,距離居住正義的理想反而漸行漸遠。

課徵奢侈稅主要目的是在抑制國內房市短線投機的假性需求,讓這兩年愈吹愈大的房市泡沫能逐漸獲得控制。由於國內不動產市場投機客比重高達四至五成,當政府下定決心推動奢侈稅政策後,自不免對房市造成急凍效應。近月來國內房市交易大幅減少,全體銀行新增不動產貸款亦開始萎縮,其中建築貸款從去年第四季759億元降至今年第一季384億元,近乎腰斬。雖然房價回落幅度尚屬有限,但房市朝健康方向調整的速度正逐漸加快。政府既然決心打炒房,理所當然應樂見房市的健康調整,沒有理由反其道而行。

經建會研擬賣屋不賣地的「現代住宅」構想,先從房價偏高的大台北地區做起,由政府釋出捷運末端公有土地,並無償提供最長70年的地上權,由政府設定「現代住宅」標準規格,開放給家庭收入在一定金額以下及名下沒有任何房子的民眾申購。由於土地是政府無償提供,建商只需負擔興建成本,自可有效抑制房價。

此一政策構想顯然是要提供新建住房的誘因,讓中低所得者買得起房子,也讓受打炒房影響的建商有屋可蓋。

但問題在於,國內餘屋高達百萬戶以上,住屋問題並非供給不足,而是假性需求過高,房價大幅偏離正常水準,導致年輕人及中低所得者買不起房子。現在房價離正常水準還有一大段差距,政府卻急於將有限的公有土地無償提供出來興建新的住宅,豈非治絲益棼。

更讓人一頭霧水的是,政府平價住宅政策琳琅滿目,過去已有執行多年的國宅政策;去年為五都選舉,內政部已推出政府出地出錢興建、只租不賣的「社會住宅」政策;營建署還有透過土地區段徵收興建「合宜(平價)住宅」的計畫。財政部國產局也有標售地上權為銀髮族、學生等蓋「公益住宅」的做法。

這些平價住宅政策,都是為了因應弱勢族群的住屋需求,但是,各種未經整合的住宅方案草率推出,畫大餅卻遲遲不能落實,反讓民眾對華而不實的住宅政策有愈來愈多的質疑。

最可議的是,政府在奢侈稅還未上路、打炒房效果尚未反映到高房價的關鍵時刻,居然大幅放寬青年購屋低利優惠房貸的限制,不僅取消貸款總額度2,000億元上限,而且准許財政部青年首購優惠可以搭配內政部青年安心成家專案,不再限二擇一,讓青年購屋最高可貸到720萬元。此一購屋優惠加碼措施,不僅意在放寬對房市的選擇性信用管制,而且無異於鼓勵青年跳入高房價的火坑。政府一手打炒房,另一手放寬優惠房貸,政策思維自相矛盾,政策效果自我抵銷,如此紊亂的政策作為,豈能讓人民信任政府?

我們必須提醒政府,居住正義必須建立在市場法則之上;政府的基本責任是在健全房市的運作,不讓投機買賣影響正常房價,剝奪人民居住的權利。當前國內房價的合理調整,是實現居住正義的必經途徑;在房價進行合理修正的過程中,出於選舉考量的加碼興建平價住宅及擴大青年優惠房貸措施,都不是健全房市的正確處方,也與居住正義的精神背道而馳,及早改弦易轍方是正辦。

2011年5月5日 星期四

[聲明稿] 無頭蒼蠅般的住宅政策:「合宜住宅」與「現代住宅」毫無助於居住正義 100.5.5

無頭蒼蠅般的住宅政策:
「合宜住宅」與「現代住宅」毫無助於居住正義

面對高房價民怨,政府近來頻頻釋出各項政策方案,企圖彌補過去幾年縱容房地產飆漲所種下的反撲惡果。然而,我們卻發現政府的各項住宅政策並沒有核心理念與全盤規畫,內政部首先規劃「合宜住宅」與「社會住宅」,繼而財政部國產局推出已胎死腹中、設定地上權出租的「公益住宅」,今日經建會又推出設定地上權出售的「現代住宅」方案。除見各部會各吹各的調,經建會更明顯越俎代庖。興辦住宅本就不是經建會的強項,其在住宅政策上的角色職能,應是推行整體性的住宅政策、或協助內政部進行跨部會協調,而非為了拍總統馬屁,自行推出住宅方案。這種政策紛亂的現象,台灣民眾早就習以為常,是再一次的選舉前亂開支票。